verðmat.ai

Nýbyggingar

Nýbyggingarverkefni og hvernig salan gengur: hve margar íbúðir eru seldar, hve margar eru á sölu og á hvaða verði — úr þinglýstum kaupsamningum, söluauglýsingum og fasteignaskrá HMS. Smelltu á verkefni til að sjá hverja íbúð. Hvernig er talið?

Greining: lækkunarhrinan á nýbyggingamarkaði

108
Verkefni
þar af 19 uppseld og 21 ekki auglýst
5.139
Íbúðir
í verkefnunum
2.715
Seldar
52,8 % af 5.139 íbúðum
1.329
Á sölu núna
25,9 % af 5.139 íbúðum

Sýnir öll 108 verkefnin á höfuðborgarsvæðinu: 68 virk og 40 óvirk (uppselt eða ekki auglýst).

Aðeins virk (68)

Kort

107 verkefni á kortinu — sama sía og listinn hér að ofan. virkt óvirkt 1 verkefni er án hnita og sést ekki á kortinu.

Reiknað 10. október 2026. Uppfært daglega.

Vitnað í

verðmat.ai: Nýbyggingar (reiknað 10. október 2026). https://www.verdmat.ai/nybyggingar. Sótt 10.10.2026.

Tilvísunarlína: heiti, dagsetning gagnanna og varanleg slóð. Vitnið í töluna ásamt nefnara hennar og dagsetningu; síðan uppfærist, svo sótt-dagsetningin fylgir.

Aðferð

Hvað telst nýbygging

Nýbygging = fullbúin innan tveggja ára EÐA í byggingu skv. auglýsingu/HMS. Íbúð sem HMS skráir ekki fullbúna telst aðeins nýbygging ef hún er byggð 2023 eða síðar eða byggár er óskráð — eldri hús sem aldrei voru skráð fullbúin teljast ekki með. Í verkefni teljast íbúðir á sömu lóð byggðar 2023 eða síðar eða innan skilgreiningar; eldri hús á sömu lóð eru ekki talin.

Íbúð er íbúð í fjölbýli, einbýlis-, rað- eða parhús skv. fasteignaskrá HMS — ekki sumarhús, og ekki eign sem hefur verið afskráð.

Hvað er verkefni

Verkefni er lóð (landeign) með íbúðum sem eru byggðar 2023 eða síðar eða falla innan skilgreiningarinnar. Lóðir eru sameinaðar í eitt verkefni þegar söluvefur verkefnisins — staðfestur af okkur — og gata eru þær sömu. Verkefni birtist þegar það telur minnst fjórar íbúðir, minnst ein þeirra er innan skilgreiningarinnar og minnst ein hefur selst eða er auglýst til sölu.

Seldar, á sölu, óseldar

  • Seld: þinglýstur kaupsamningur, merktur nothæfur í kaupskrá HMS, frá 1. janúar 2021. Samningur um fleiri en eitt fastanúmer (magnsala, t.d. sala heils stigagangs til leigufélags) telst seld en er merktur sérstaklega og er utan verðtalna.
  • Á sölu: óseld íbúð með virka söluauglýsingu í dag. Auglýsing íbúðar sem þegar hefur selst (endursala) telst ekki til verkefnisins.
  • Óseld, ekki í auglýsingu: íbúðin er skráð í HMS en hvorki seld né auglýst.
  • Óskipt fastanúmer: sé verkefni auglýst í mörgum stærðum undir einu fastanúmeri (minnst þrjár ólíkar stærðir og skráð flatarmál minnst tvöföld miðstærð auglýsinganna) telst hver auglýst eining (stærð og herbergjafjöldi) sem íbúð, og sala á slíku fastanúmeri er utan verðtalna.

Verð

Söluverð er miðgildi kaupverðs á fermetra (flatarmál eignarinnar í kaupskrá við sölu) yfir sölur verkefnisins; ásett verð er miðgildi virkra auglýsinga, eitt gildi per íbúð. Miðgildi birtist aðeins þegar það byggir á minnst 3 sölum eða auglýsingum — annars stendur „—“ með fjöldanum. Verð undir 100 þúsund kr/m² og ásett verð undir einni milljón eru talin villa (leiga, rangt flatarmál) og eru utan miðgildisins.

Söluaðilar, byggingaraðili og söluvefur

  • Söluaðilar: þær þrjár fasteignasölur sem auglýstu flestar íbúðir verkefnisins fyrir fyrstu sölu þeirra, með fjölda íbúða.
  • Byggingaraðili er lesinn úr texta auglýsinga og birtur aðeins ef hann finnst í minnst tveimur.
  • Söluvefur verkefnis birtist aðeins ef við höfum staðfest hann handvirkt; slóð sem aðeins stendur í auglýsingu birtist ekki.
  • Byggingarstig er skráning HMS per fastanúmer, ekki mat okkar.

Virk og óvirk verkefni

Verkefni er virkt þegar minnst ein óseld íbúð þess er í virkri söluauglýsingu í dag — sama talning og „á sölu núna“. Sjálfgefið sjást aðeins virk verkefni; „Sýna líka óvirk“ bætir hinum við, merktum Uppselt (allar íbúðir seldar) eða Ekki auglýst (óseldar íbúðir eru eftir en engin þeirra í söluauglýsingu). Endursala eða leiga einstakra íbúða gerir verkefni ekki virkt. Samtölur og kort fylgja síunni.

Svæði fylgja sömu póstnúmerareglu og Verðvaktin: höfuðborgarsvæðið eru póstnúmer Reykjavíkur, Seltjarnarness, Kópavogs, Garðabæjar, Hafnarfjarðar, Mosfellsbæjar og Kjósar; landsbyggðin öll önnur. Verkefni fær póstnúmer flestra íbúða sinna. Sveitarfélag er skráning HMS. Listinn sýnir fyrstu 12 verkefnin; kortið sýnir alltaf öll verkefni sem sían velur.

Verðlækkanir

Merkið Verð lækkað · N íbúðir birtist á verkefni þegar minnst ein íbúð þess, sem er á sölu í fyrstu sölu, lækkaði ásett verð síðustu 30 daga — annaðhvort innan sömu auglýsingar eða þegar hún var endurbirt á lægra verði. Talið er eins og á Verðvaktinni (sömu gátir á grunsamlegar breytingar), en lækkun á íbúð sem þegar var seld (endursala) telst ekki með. Íbúðatafla verkefnis sýnir síðustu lækkun hverrar íbúðar í fyrstu sölu. Merkið er reiknað með daglegu uppfærslunni og getur því verið allt að sólarhring á eftir Verðvaktinni.

Myndir og auglýsingar

  • Mynd verkefnis er handvalin útlitsmynd úr söluauglýsingu þess — ljósmynd eða þrívíddarmynd af húsinu, aldrei grunnmynd, innimynd eða kort — merkt fasteignasölunni sem auglýsti. Án slíkrar myndar stendur heiti verkefnisins í hlutlausum fleti — aldrei staðgengilsmynd.
  • „Auglýsing ↗“ í íbúðatöflu vísar á auglýsinguna á mbl.is og birtist aðeins meðan hún er virk; afskráðar auglýsingar eru ekki hlekkjaðar. Hlekkir á auglýsingar uppfærast á nóttunni og geta verið allt að sólarhring á eftir.
  • Sé íbúð þegar seld er auglýsing hennar merkt „endursala“ ef hún birtist meira en 180 dögum eftir þinglýsta sölu eða er frá annarri fasteignasölu en auglýsti íbúðina fyrir söluna; annars „auglýst eftir sölu“ (oft sama auglýsing endurbirt). Auglýsing sem var þegar uppi fyrir söluna er merkt „auglýst fyrir sölu“.

Röðun og uppfærsla

Verkefni með síðustu hreyfingu (sala, ný auglýsing eða verðbreyting) eru efst; óvirk verkefni koma á eftir virkum. Tölurnar eru reiknaðar daglega eftir næturuppfærslu auglýsinga og kaupskrár; þinglýsing tekur nokkrar vikur, svo nýjustu sölur koma fram með töf.

Aðferðafræði verðmat.aiVerðvaktin