Lækkunarhrinan á nýbyggingamarkaði

Frá 9. júní til 9. október 2026 lækkaði ásett verð á 212 íbúðum í 45 nýbyggingarverkefnum. Það eru 26,9 % þeirra 167 verkefna sem voru á sölu einhvern tíma á tímabilinu. Miðgildi lækkunar var 5,0 % af fyrra ásettu verði. Lækkunin er ýmist gerð í auglýsingunni sjálfri (108 lækkanir) eða íbúðin tekin úr birtingu og auglýst aftur á lægra verði (117).

Gögnin sýna hvenær verð lækkaði og hvar — ekki hvers vegna. Greiningin byrjar 9. júní því þá hófst samfelld vöktun auglýsinga; fyrir þann dag sést engin verðbreyting í gögnunum.

Fyrstu lækkanirnar mælast 10. júní, í Apalskarði 2–4 í Hafnarfirði og Jötundal 2–6 í Reykjanesbæ — en það er fyrsti dagurinn sem hægt er að mæla. Til að greina stakar leiðréttingar frá raunverulegri verðlækkun var regla fest áður en tölurnar voru skoðaðar: verkefni telst hafa lækkað hressilega þegar ásett verð hefur lækkað á minnst þremur íbúðum og miðgildi lækkunarinnar er 5 % eða meira. Tíu verkefni uppfylla regluna.

Fyrst var Asparlaut 1–26 í Reykjanesbæ 22. júní (fimm íbúðir, miðgildi 5,5 %). Í júlí bættust við Arkarvogur 1 og Dugguvogur 1 í 104 Reykjavík og Áshamar 1–7 í Hafnarfirði. Áshamar 50 í Hafnarfirði fylgdi 6. ágúst.

Vetrarbraut 2–4 í Garðabæ — verkefnið sem auglýsingarnar kenna við Vetrarmýri — var því ekki fyrst. Verkefnið varð það fimmta til að ná viðmiðinu, 21. ágúst, sama dag og Hafnarbraut 18A–B í Kópavogi. Fyrsta lækkunin í Vetrarbraut sást 2. júlí, á einni íbúð (0,4 %).

Þessi tvö verkefni eru hins vegar langstærst. Í Hafnarbraut sást ásett verð 33 íbúða lækkað 21. ágúst og alls 43 af 51 íbúð verkefnisins (miðgildi 5,0 %). Í Vetrarbraut sáust 23 íbúðir lækkaðar 22. ágúst og alls 30 af 70 (miðgildi 6,6 %). Saman eru það 73 af 212 íbúðum sem lækkuðu á tímabilinu. Vikuna sem hófst 17. ágúst lækkuðu 70 íbúðir í 4 verkefnum — þriðjungur allra íbúða sem lækkuðu á tímabilinu. Hvort verkefnið lækkaði á undan verður ekki greint: auglýsingarnar eru athugaðar með nokkurra daga millibili og dagsetningin er sá dagur sem nýja verðið sást.

Hlutfall verkefna sem hafa lækkað hefur hækkað jafnt og þétt: 13,8 % í lok júlí, 18,1 % í lok ágúst og 26,9 % 9. október. Flest verkefni á viku lækkuðu í september: 10 og 12 vikurnar sem hófust 14. og 21. september. Sextán verkefni lækkuðu í fyrsta sinn eftir 1. september, á móti 29 í júní–ágúst.

Í sama sveitarfélagi er mynstrið veikt. Innan 30 daga frá stóru lækkuninni í Vetrarbraut lækkuðu tvö önnur verkefni í Garðabæ í fyrsta sinn, af 18 öðrum sem voru á sölu; í Kópavogi ekkert af sex öðrum eftir Hafnarbraut. Gögnin sýna hvað gerðist samtímis, ekki orsakasamhengi.

Of fáar íbúðir hafa selst í verkefnunum eftir lækkun til að segja hvort lækkunin hafi hreyft söluna. Kaupsamningar í september eru auk þess ekki allir þinglýstir enn og október varla byrjaður í kaupskrá.

Eitt sést þó: verkefnin sem lækkuðu höfðu selst hægar áður en þau lækkuðu. Þar seldust 1,7 íbúðir á hverjar 100 íbúðir á sölu á 30 dögum, á móti 4,5 í öðrum nýbyggingarverkefnum á sömu dögum.

Lækkanirnar eru samþjappaðar. Af sömu íbúðum sem voru á sölu bæði 15. júní og 5. október lækkaði ásett verð 11,3 % nýbygginga (118 af 1.040) en 15,3 % eldri eigna (179 af 1.170); meðalbreytingin var um −0,5 % í báðum hópum. Miðgildi ásetts verðs nýbygginga á sölu var 878.118 kr. á fermetra 15. júní og 882.384 kr. 5. október.

• Gilt frá 9. júní 2026. Fyrir þann dag þekkti auglýsingasafnið innan við þriðjung seldra nýbygginga og engin verðbreyting er dagsetjanleg. Lækkanir innan auglýsingar mælast frá 22. júní; fyrstu tvær vikurnar sjást aðeins endurbirtingar.
• Frá júlí sáust 72–84 % seldra nýbygginga í safninu áður en kaupsamningur var gerður. Hin seldust án auglýsingar sem safnið nær til, og lækkun á þeim sést ekki.
• Dagsetning lækkunar er sá dagur sem nýja verðið sást. Raunbreytingin varð á bilinu frá síðustu athugun — miðgildi bilsins var 1,5–25 dagar eftir verkefnum.
• Ásett verð er ekki söluverð. Lækkun telst aðeins í fyrstu sölu íbúðar; hlutdeildarlán, árekstrar og lækkanir yfir 30 % eru útilokaðar eins og á Verðvaktinni.
• Kaupskrá þinglýst til 9. október 2026; september er bráðabirgða (um 93 % þinglýst) og október ófullgerður.
• Nýbygging og verkefni fylgja skilgreiningu nýbyggingasíðunnar (fullbúin innan tveggja ára eða í byggingu, með aldursvörn).

Tölur með nefnara; aðferð: /adferdafraedi. Lækkanir úr Verðvaktinni (v2), verkefni af nýbyggingasíðunni, kaupsamningar úr kaupskrá HMS. Fyrirspurnir: hjalp@verdmat.ai.