Markaðurinn
Íslenski fasteignamarkaðurinn eins og þinglýstu gögnin bera hann — púlsinn efst, dýptin í köflunum. Hver tala ber sinn nefnara og svæði með fáar sölur eru merkt og dempuð frekar en falin.
Verðið
Vísitala endursala, ársfjórðungsþróun, langtímalínan og dreifing kaupverðs.
Kaupin og ásetta verðið
Það sem gerist milli auglýsingar og þinglýsingar — samningsstaðan mæld.
Kaupverð á móti ásettu verði
Sama eign, tvær tölur: ásett verð auglýsingarinnar og þinglýst kaupverð á eftir. Miðgildið hefur haldið sig milli 96% og 100% í áratug — bilið þar á milli er samningsstaða kaupandans. Í uppsveiflunni 2022 fór 48% kaupa yfir ásett verð; nýjasti trausti fjórðungurinn (2025Q2) stendur í 98,2% og 13% yfir ásettu.
2025Q3–2026Q2: úrtak hallar. Í auglýsingasafnið vantar auglýsingar frá ágúst 2025 – febrúar 2026 (0,5–4,7 % þekja), svo pörin á þessum fjórðungum eru við eldri auglýsingar eigna sem voru lengi á sölu. Fjöldinn einn (1.374 pör í 2025Q3) segir ekki að úrtakið sé heilt — tölurnar eru því ekki birtar. Nýrri mæling úr lifandi vöktun er í mánaðarritinu.
Aftur á markað — á hvaða verði?
Þegar eign selst ekki og birtist aftur innan árs sést samningsstaðan berum orðum: í uppsveiflunni 2022 komu aðeins 3,2% eigna aftur á lægra ásettu verði — 2024, síðasta árið sem safnið nær heilt yfir, er hlutdeildin 8,4%. Verðhækkun milli lota er algeng í verðbólguárum og er ekki merki ein og sér; lækkunin er merkið.
2025 og 2026: úrtak hallar. Auglýsingar frá ágúst 2025 – febrúar 2026 vantar að mestu í safnið (0,5–4,7 % þekja), svo endurkomur á því tímabili sjást ekki og árin bera aðeins þær sem komu aftur fyrir eða eftir það — hlutdeildin er því ekki birt.
Ásett verð á móti matsvirði, verð á 100 fermetrum og hagumgjörðin eru dýpkuð í mánaðarritinu.
Umsvifin
Velta, framboð, sölutími og taktur ársins.
Sölutími og framboð
Helmingur seldra eigna í lifandi vöktuninni fór úr auglýsingu í þinglýsta sölu innan 43 daga; fjórðungur innan 17 daga og einn af tíu þurfti meira en 7 mánuði. Dreifingin er breið — hraði markaðarins býr í halanum, ekki miðjunni.
- Seldar innan 30 daga
- 38%
- Lengur en 6 mánuði
- 11%
- Virkar söluauglýsingar núna
- 8.233
- Birgðatími á núverandi sölutakti
- 12,0 mán
Árstíðirnar — 20 ára mynstur
Markaðurinn andar með árinu: júl ber að jafnaði 9,9% af samningum ársins en jan aðeins 6,7% — um það bil þriðjungsmunur á umsvifum. Mánuður er þinglýsingarmánuður; samningurinn sjálfur er oftast nokkrum vikum eldri.
Landakortið
Hverfin, göturnar og fjarlægðin frá miðjunni.
Hvað kostar kílómetrinn?
Fermetraverð fellur með hverjum kílómetra frá miðborginni — en stigullinn hefur flast marktækt: á 2014–2016 kostaði fermetrinn í 30–50 km fjarlægð (Reykjanesbær, Árborg, Akranes) 46% af miðborgarverðinu á föstu verðlagi; á 2024–2026 er hlutfallið 65%. Jaðarinn hefur dregið á miðjuna.
Eignirnar
Hvað selst: stærðir, sérbýli og fjölbýli, nýbyggingar — og hvernig auglýsingar lýsa ástandi.
Líkanið og mánaðarritið
Hvernig verðmatslíkanið stendur gagnvart markaðnum — og mánaðarritið sem dýpkar.
Mánaðarritið
Frosin mánaðargreining með nefnurum: hagumgjörð og vextir, framboð og sölutími, ásett verð og matsvirði, verð á 100 fermetrum og staða verðmatslíkansins. Markaðssíðan er lifandi mælaborð — mánaðarritið er ljósmyndin sem dýpkar hana.