Fasteignamarkaðurinn — mánaðarskýrsla

Meginvextir Seðlabankans eru 8,00% og engin vaxtaákvörðun var í september. Peningastefnunefnd hækkaði vexti þrisvar á árinu, um 0,25 prósentur í hvert sinn: 18. mars í 7,50%, 20. maí í 7,75% og 19. ágúst í 8,00% (yfirlýsingar PSN, sóttar 30.09.2026); 4. febrúar var vöxtum haldið óbreyttum í 7,25%. Í ágúst studdu fjórir nefndarmenn hækkunina en einn vildi óbreytta vexti; fundargerðin (birt 2. september) sýnir að sá nefndarmaður vísaði meðal annars til þess að umsvif í byggingariðnaði væru að gefa eftir og að bregðast mætti við á næsta fundi í október. Raunvextir bankans voru 3,2% í aðdraganda fundarins að meðaltali mælikvarða. Næsta vaxtaákvörðun er 7. október 2026 (sedlabanki.is, sótt 30.09.2026).

Verðbólga í september 5,9%. Vísitala neysluverðs var 697,3 stig og hækkaði um 0,39% milli mánaða; tólf mánaða verðbólga fór úr 5,6% í ágúst í 5,9% og vísitalan án húsnæðis hækkaði um 5,7% á tólf mánuðum (Hagstofan, útg. 29.09.2026, sótt 30.09.2026; ágústgildið úr frétt Hagstofu 27.08.2026). Stærsti einstaki þátturinn var eldsneyti: tímabundin lækkun virðisaukaskatts rann út 1. september og Hagstofan metur heildaráhrif skattbreytingarinnar á vísitöluna um 0,32% til hækkunar. Mælingin var yfir spá Landsbankans (5,8%, Hagsjá 17.09.2026). Í Peningamálum 2026/3 (19.08) spáði Seðlabankinn 5,6% verðbólgu að meðaltali á 3. ársfjórðungi og 5,7% á þeim fjórða, 4,5% á 1. ársfjórðungi 2027 og að markmiði yrði náð á fyrri hluta árs 2028; hagvaxtarspáin er 1,4% í ár, 1,9% 2027 og 2,6% 2028.

Kjarasamningar: samkvæmt forsenduákvæði kjarasamninga mátti verðbólga ekki mælast yfir 4,7% í ágúst 2026; hún mældist 5,6% og ASÍ bókar forsendubrest (ASÍ, 27.08.2026). Samningsaðilar hafa frest til kl. 16:00 þann 8. október 2026 til að segja samningum upp (sama heimild); SA telja forsendubrestinn kalla á umbætur fremur en aukinn kostnað (SA, september 2026). Launavísitala hækkaði um 0,1% milli mánaða í ágúst og um 5,7% á tólf mánuðum (Hagstofan, 22.09.2026).

Fjármálastöðugleiki og lánþegaskilyrði. Fjármálastöðugleikanefnd hélt sveiflujöfnunaraukanum óbreyttum í 2,5% 23. september og breytti ekki lánþegaskilyrðum; í yfirlýsingunni segir að húsnæðisverð hafi lækkað að raunvirði, íbúðum á sölu fjölgað og sölutími lengst, sérstaklega á nýjum íbúðum, og að sú þróun geti reynt á fyrirtæki í byggingariðnaði og aukið vanskil í greininni (yfirlýsing FSN, 23.09.2026). Gildandi lánþegaskilyrði eru hámark veðsetningar 80% (90% við kaup á fyrstu fasteign), hámark greiðslubyrðar 35% af ráðstöfunartekjum (40% fyrstu kaupendur) og undanþáguheimild 10% af veittum lánum á ársfjórðungi (reglur nr. 1130/2025 og 1131/2025, sedlabanki.is, sótt 30.09.2026). Í ritinu Fjármálastöðugleiki 2026/2 kemur fram að lánveitendur hafa ekki nýtt rýmkuðu undanþáguheimildina umfram 5%, að raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hafi verið um 8% lægra í ágúst en þegar það var hæst um mitt ár 2022 og að vanskilahlutfall útlána til heimila hafi verið 1,1% í lok 2. ársfjórðungs, óbreytt frá áramótum.

Vextir bankanna fylgdu ágústhækkuninni eftir: Landsbankinn hækkaði vexti um 0,25 prósentustig frá 27. ágúst (Landsbankinn, 21.08.2026) og Íslandsbanki um 0,25 prósentustig (Íslandsbanki, 28.08.2026); HMS staðfestir að breytilegir óverðtryggðir húsnæðislánavextir hafi almennt hækkað um 0,25 prósentustig hjá bönkunum þremur (HMS mánaðarskýrsla september). Í vaxtatöflu Arion banka 24.09.2026 eru grunnvextir óverðtryggðra íbúðalána með breytilegum vöxtum 9,69% og verðtryggðra fastra 4,94% (álag bætist við eftir veðhlutfalli). Í útlánakönnun Seðlabankans (26.08.2026) vænta bankarnir þess að vextir bæði óverðtryggðra og verðtryggðra íbúðalána hækki áfram næstu sex mánuði. Óverðtryggð lán voru meira en helmingur nýrra íbúðalána á fyrri helmingi ársins (Fjármálastöðugleiki 2026/2).

Fjárlagafrumvarp 2027 snertir húsnæðismarkaðinn beint: endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnu við íbúðarhúsnæði lækkar úr 35% í 20% (framsöguræða fjármálaráðherra, 14.09.2026), sérstakur skattur á fjármálafyrirtæki hækkar úr 0,145% í 0,254% frá 1. janúar 2027 (sama heimild), vaxtabætur falla niður frá og með 2027 (800 m.kr. samkvæmt þingskjali 1; HMS tilgreinir 1. janúar 2027) og stofnframlög til almennra íbúða lækka um 3.000 m.kr. í 4.500 m.kr. (greinargerð málefnasviðs 31); lánsheimild hlutdeildarlána er áfram 5,5 ma.kr. (þingskjal 1). Samtök iðnaðarins meta lækkun endurgreiðslunnar sem 1,1–1,3 m.kr. skattahækkun á byggingarkostnað 100 m² íbúðar og krefjast þess að fallið verði frá henni (SI, 22.09.2026). Lög nr. 71/2026 um ráðstöfun séreignarsparnaðar inn á húsnæðislán, allt að 500.000 kr. á hverjum tólf mánuðum í samtals 120 mánuði, taka gildi 1. október 2026.

Vísitala íbúðaverðs stóð nánast í stað í ágúst (+0,09%), raunlækkun á ársgrundvelli er 3,2% og velta fullþroskuðu sumarmánaðanna er rúmum fjórðungi minni en í fyrra.

Vísitala íbúðaverðs HMS stóð í 113,6 stigum í ágúst 2026 og hækkaði um 0,09% frá júlí; tólf mánaða hækkunin var 2,25% (1,61% í júlí) og HMS reiknar að íbúðaverð hafi lækkað um 3,2% að raunvirði á sama tíma (HMS mánaðarskýrsla september, útg. 17.09.2026; gildi og breytingar staðfest beint úr CSV-seríu HMS, sótt 30.09.2026). Innan vísitölunnar snerist þróunin við frá júlí: höfuðborgarsvæðið lækkaði um 0,18% milli mánaða en landsbyggðin hækkaði um 0,77%, og á tólf mánuðum hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 3,24% en fjölbýli um 1,19% (sama CSV). Seðlabankinn mælir á sínum fleti að vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hafi lækkað um rúmlega 3% að raunvirði frá sama tíma í fyrra (Fjármálastöðugleiki 2026/2). Vísitölugildi september er væntanlegt í október og utan þessarar skýrslu.

Endanleg ágúst-tala, eins og lofað var í ágústskýrslunni: 479 metanlegir íbúðakaupsamningar voru þinglýstir í ágúst 2026, samanborið við 605 í ágúst 2025 — samdráttur um 20,8% milli ára. Bráðabirgðatalan 426 hækkaði um 12,4% við fullnustu og endanlega talan 479 lenti innan spábilsins 440–510 sem reiknað var af dagsþekju 1.–28. — bráðabirgðatalan náði 88,9% endanlegrar tölu, í neðri kanti mældrar dagsþekju. Miðgildi fermetraverðs ágústsalna var 731,2 þús. kr/m², +5,4% frá ágúst í fyrra á nafnvirði og +0,2% að raunvirði. Júlí-talan hliðraðist úr 642 í 629 vegna leiðréttinga sem HMS gerði á skránni eftir á (kafli 10).

Í september höfðu 540 metanlegir samningar verið þinglýstir þegar skýrslan var gerð (söluskrá m.v. 29.09.2026), samanborið við 654 á sama dagsbili í september 2025 og 688 í mánuðinum öllum — bráðabirgðasamdráttur um 17,4% á jöfnu dagsbili.

Miðgildi fermetraverðs september-salna sem komnar eru fram er 742,8 þús. kr/m², +4,1% frá september í fyrra á nafnvirði en −1,1% að raunvirði — reiknað á ófullkomnu bráðabirgðamengi (fullnusta 65,2%) sem getur enn breyst að samsetningu. Traustari mynd gefa fullþroskuðu mánuðirnir: í júlí og ágúst saman voru samningarnir 1.108 gegn 1.509 í fyrra (−26,6%) og miðgildi raunfermetraverðs þeirra lækkaði um 2,6% milli ára (738,6 þús. gegn 758,3 þús. kr/m² á föstu verðlagi); á höfuðborgarsvæðinu nam raunlækkunin 2,3% (n=814 í ár, 1.146 í fyrra) og á landsbyggðinni 2,0% (n=294 og 363). Sumarið í heild (júní–ágúst), sem ágústskýrslan gat aðeins áætlað, er nú fullþroskað: 1.705 samningar gegn 2.215 í fyrra (−23,0%), raunfermetraverð −2,8% — innan bilsins sem þá var spáð (fimmtungur til fjórðungur). HMS-tölur sýna sömu átt á sínum nefnara, sem telur alla kaupsamninga um íbúðir: 927 samningar í júlí, +6,1% milli mánaða en 12,5% færri en í júlí í fyrra og 8% undir tíu ára meðaltali; fyrstu sjö mánuði ársins 5.822 samningar, rúmlega 13% undir meðaltali (HMS mánaðarskýrsla september). Seðlabankinn mælir 15% fækkun kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu fyrstu sjö mánuðina (Fjármálastöðugleiki 2026/2).

Endursöluvísitala verdmat.ai — vísitala byggð á pörum endursalna sömu eignar (56.940 pör, 2006–2026) — var endurbyggð í þessum mánuði á ferskri kaupskrá og lifandi tegundaflokkun; hún mælir −3,0% ársbreytingu á 2. ársfjórðungi 2026 á 962 pörum (endanlegur fjórðungur, 99,8% þinglýst). 3. ársfjórðungur les −3,5% á 950 pörum en er bráðabirgða: fjórðungurinn er ekki liðinn og áætluð þinglýsing hans 87,4%; talan birtist á /markadur sem stöðulína, ekki höfuðtala, þar til hvort tveggja er uppfyllt. Endurbyggingin færði landsvísitöluna að meðaltali um 0,5% að stigi og ársbreytingar um 0,3 prósentustig (mest 0,7) frá fyrri byggingu — aðferðabreyting sem er rakin í kafla 10 og dagsett á aðferðafræðisíðu verdmat.ai.

Miðgildi fermetraverðs metanlegra samninga síðustu 12 mánuði (október 2025–september 2026), sveitarfélög með 100+ samninga:

Samkvæmt mánaðarskýrslu HMS fyrir september voru um 6.600 íbúðir á söluskrá í byrjun september; þar af höfðu um 1.700 verið á söluskrá lengur en tólf mánuði og tæplega 400 lengur en tvö ár. Í ágúst voru 839 íbúðir teknar af söluskrá, samanborið við 915 í júlí. Seðlabankinn telur tæplega 6.700 íbúðir til sölu um miðjan september, þar af 35% nýbyggingar (44% þegar hlutfallið fór hæst), og mælir birgðatíma á höfuðborgarsvæðinu um sjö mánuði í júlí (rúmlega fjóra ári áður) — tæplega 19 mánuði fyrir nýbyggingar en um fimm fyrir eldri íbúðir (Fjármálastöðugleiki 2026/2, 23.09.2026). Greiningardeild Landsbankans metur að rúmlega 17 mánuði tæki að selja lager fullbúinna nýrra íbúða á núverandi hraða (Vikubyrjun 21.09.2026 — útreikningur bankans).

Í vöktun verdmat.ai báru 7.231 fastanúmer virka söluauglýsingu íbúðarhúsnæðis 30. september; 31. ágúst voru þau 7.156 (+1,0%). Auglýsingafærslurnar sjálfar voru 14.708 (12.764 í ágúst, +15%) — sami eignafjöldi með fleiri auglýsingum á hverja eign er endurbirtingar og fleiri miðlar, ekki framboðsvöxtur. Birgðatími á þessum fleti er 10,0 mánuðir: 7.231 eignir deilt með 724 samningum á mánuði (8.691 íbúðarkaupsamningar september 2025–ágúst 2026 ÷ 12).

Nýskráningartaktur söluauglýsinga hélst 254–330 á viku í sumar með einum toppi, 410 í vikunni sem hófst 31. ágúst. Þroskaða fráhvarfskohortið úr júlí: af 1.591 einingum sem staðfest var að hurfu af sölu í júlí báru 641 (40,3%) engan þinglýstan kaupsamning 60 dögum síðar — sú tala er fyrsti birtingarhæfi fráhvarfsmælirinn (ágúst og september eru enn óráðin kohort).

Sölutími (miðgildi auglýsingatíma seldra íbúða sem voru auglýstar frá upphafi samfelldrar vöktunar): 39 dagar í september (n=539; fjórðungamörk 15–74 dagar), 32 dagar í ágúst (n=442; 14–54) og 23 í júlí (n=526; 10–39). Hlutfall seldra innan 30 daga frá auglýsingu: 65% í júní, 62% í júlí, 47% í ágúst og 41% í september (n=138/526/442/539); hlutfall yfir 90 dögum fór úr 4–5% í 15% í september. Gluggafyrirvarinn stendur: vöktunarglugginn lengist mánuð frá mánuði og gerir langa sölutíma mælanlegri í hverjum mánuði — hluti lengingar er gluggavöxtur — og septembermengið er bráðabirgða (fullnusta 65,2%). Óháðir ytri ásar benda í sömu átt: HMS og Seðlabankinn mæla lengri sölutíma og lengri birgðatíma (að ofan).

Verðmatslíkanið er óbreytt frá 6. ágúst og tölur kaflans eru því í fyrsta sinn beint samanburðarhæfar við síðustu skýrslu. Hlutfall ásetts verðs og matsvirðis fyrir virkar verðlagðar söluauglýsingar íbúða með paraða fasteign og birtingarhæft mat (efstu tvö gæðaþrep), 30. september:

Miðgildin eru óbreytt frá ágúst upp á þriðja aukastaf (landið 1,035 nú og þá; höfuðborgarsvæði 1,025; landsbyggð 1,101 á móti 1,097): seljendur hafa ekki fært ásett verð nær mati þrátt fyrir kólnun. Eftir tegund er bilið áfram stigvaxandi með sérbýlisstiginu — miðgildi 1,02 fyrir íbúðir í fjölbýli (n=7.798), 1,06 fyrir rað- og parhús (n=957) og 1,09 fyrir einbýli (n=1.184). Talan „markaðurinn biður X% umfram mat okkar“ er vísbending um framvindu — hún er EKKI inntak í verðmatið sjálft.

Pöruð sölumæling: meðal 370 íbúða sem seldust í ágúst og báru ásett verð í vöktuninni var miðgildi hlutfalls þinglýsts kaupverðs og síðasta ásetts verðs 0,968 (endanleg tala; 87,6% undir ásettu, 4,3% yfir) — sama og bráðabirgðatalan í ágústskýrslunni. Júlí les 0,971 (n=429) og september 0,969 (n=424; 82,8% undir, 7,3% yfir; bráðabirgðamengi, fullnusta 65,2%). Hlutfall síað á [0,5;2,0]. HMS mælir á sínum fleti að um 80% íbúða hafi selst undir auglýstu verði í júlí (tæplega 60% í september 2024), 6% yfir og um 15% á auglýstu verði, og að miðgildi afsláttarins hafi verið um 3,1% í júní og júlí (HMS mánaðarskýrsla september). Í tölunum felst hvorki verðmat á einstökum eignum né ráðgjöf.

Vísitala leiguverðs HMS lækkaði um 0,15% í ágúst og stóð í 130,2 stigum — fyrsta lækkun vísitölunnar frá því í janúar. Árshækkunin var 4,24% (4,74% í júlí) og hefur ekki mælst minni síðan í desember 2021; að raunvirði hefur leiguverð lækkað um 1,31% á tólf mánuðum (HMS mánaðarskýrsla september; gildi og breytingar staðfest úr CSV-seríu HMS, sótt 30.09.2026). Í ágúst tóku 3.527 leigusamningar gildi í leiguskrá og 2.705 féllu úr gildi; meðalfermetraverð nýrra samninga lækkaði um 5% milli mánaða, úr um 3.877 krónum í 3.701 krónu, sem HMS rekur til fjölda samninga um stúdentaíbúðir við upphaf skólaárs — árstíðarsveifla, ekki markaðshreyfing.

Í vöktun verdmat.ai voru 3.322 verðlagðar virkar leiguauglýsingar íbúðarhúsnæðis 30. september (3.362 alls); miðgildi skráðrar ásettrar leigu var 325 þús. kr á mánuði (fjórðungamörk 275–380 þús.) og 4.187 kr/m². Á höfuðborgarsvæðinu var miðgildið 335 þús. kr og 4.321 kr/m² (n=2.323), á landsbyggðinni 270 þús. kr og 3.337 kr/m² (n=347); 652 auglýsingar eru án fastanúmerapörunar og standa utan svæðaskiptingarinnar. Talningin er á sama fleti og í ágúst (2.615 verðlagðar þá) og fjölgunin er að hluta árstíðarbundin. Stöðugleikamælingin stendur fjórða mánuðinn: á föstu stærðarbandi (40–120 m²) á höfuðborgarsvæðinu var miðgildi skráðrar leigu á fermetra 4.348 kr í júní, 4.380 í júlí, 4.380 í ágúst og 4.379 í september (n=666/321/381/378) — skráð ásett leiga stóð í stað í sumar á sama tíma og söluverð lækkaði að raunvirði og leiguvísitala HMS lækkaði lítillega.

Leigulíkan verdmat.ai (útgáfa 12. ágúst, 158.314 eignir með mat) er óbreytt frá ágústskýrslunni. Ávöxtunarviðmiðið af pari leigumats og söluverðmats (metin árleiga sem hlutfall af metnu söluverði, eignir 80–160 m² með fullan gagnastuðning, n=71.644) var endurreiknað 30.09 og er óbreytt: miðgildi 5,1%, fjórðungamörk 4,5% og 5,8%; höfuðborgarsvæði 5,0% (n=55.956), landsbyggð 5,6% (n=15.688). Fyrirvararnir úr ágúst fylgja því hvert sem það fer (líkansbyggt akkeri, blöndun leigu undir markaðskjörum, stigsmisræmi sérbýlis og fjölbýlis) og það er aldrei tala fyrir einstaka eign.

Engin ný útgáfa var á tímabilinu; fasteignamat 2027 (birt 2. júní, +2,1% milli ára) stendur óbreytt og tekur gildi í árslok 2026 sem álagningarstofn fasteignagjalda 2027. Ítarleg umfjöllun er í kafla 7 í júnískýrslunni.

Septembertalning HMS á íbúðum í byggingu (22.09.2026) er stærsta byggingamarkaðsfrétt mánaðarins. Alls eru 6.216 íbúðir í byggingu á landinu öllu (6.988 í marstalningu) og að auki 1.855 fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun — 85% fleiri en fyrir ári og 32% fleiri en í mars. Íbúðum með óbreytta framvindu milli talninga fjölgaði um 937, eða 65%, úr 1.437 í 2.374, og hefur sá fjöldi rúmlega þrefaldast á einu ári; hafnar framkvæmdir síðustu sex mánuði voru um 56% færri en á sex mánuðunum þar á undan, og byggingarmarkaðurinn hefur kólnað mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins (HMS, skýrsla og frétt 22.09.2026). Uppfærð spá HMS um fullbúnar íbúðir er gefin sem bil: 2.600–2.800 árið 2026, 2.100–2.600 árið 2027 og 1.900–2.800 árið 2028 — horfur næstu tveggja ára hafa versnað frá marsspánni. Skýrsla HMS ber tvö ólík punktgildi fyrir 2028 (um 2.700 í meginmáli, um 2.400 í niðurstöðulista) og því er aðeins bilið birt hér.

Seðlabankinn mælir sömu átt: verklok fyrstu átta mánuði ársins voru við fimmtungi færri íbúðir en í fyrra og áætluð verklok ársins um 2.800 íbúðir (tæplega 3.400 í fyrra); verðálag nýbygginga í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu umfram sambærilegar eldri íbúðir var tæplega 12% í ágúst; útlán innlánsstofnana til byggingargeirans voru rúmlega 450 ma.kr. í lok ágúst og vanskilahlutfall greinarinnar tæplega 6% (rúmlega 3% í lok síðasta árs) — kerfisáhætta tengd byggingamarkaði fer vaxandi þótt vanskil tengist enn að mestu einstökum verkefnum (Fjármálastöðugleiki 2026/2). HMS bætir við að íbúðafjárfesting hafi dregist saman um 3,7% að raunvirði á 2. ársfjórðungi, fimmta fjórðunginn í röð, að 1.097 hafi verið atvinnulausir í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í júlí (um 27% fleiri en í júlí í fyrra) og að 56 byggingarleyfi hafi verið gefin út fyrir ný íbúðarhús á fyrri helmingi ársins (66 á síðasta árshelmingi). Vísitala byggingarkostnaðar var 129,6 stig í september, +0,1% milli mánaða (Hagstofan, 23.09.2026). Í spá Seðlabankans dregst íbúðafjárfesting saman um 3,3% í ár og vex um 3,0% 2027 (Peningamál 2026/3, spátöflur).

Heiðarleikabókun um eigin gögn: hlutur nýbygginga í þinglýstum sölum er áfram ekki mælanlegur úr gögnum okkar — af 540 september-sölum (bráðabirgðamengi) ber ein nýbyggingarflagg og 24 óskráð byggingarár; mælingin er bókuð sem gat, ekki fyllt (kafli 15). Verðvaktin mælir hins vegar nýbyggingar sem auglýsingar (kafli 13): þær lækka sjaldnar en eldri eignir en meira þegar þær lækka.

Stuttar umorðanir og hlekkir; ekkert efni endurbirt. Heimildaregla frá og með þessari skýrslu: hver tala í þessum kafla og í kafla 2 stendur í frumtexta útgefandans sjálfs, sem var sóttur og lesinn; tölur sem aðeins fjölmiðill ber um þriðja aðila eru ekki birtar, og ummæli úr viðtölum eru merkt miðli og dagsetningu.

• Seðlabankinn — Peningamál 2026/3 (19.08): hagvöxtur 1,4% í ár, verðbólga 5,6–5,7% út árið, markmið á fyrri hluta 2028. Fundargerð PSN (02.09): einn nefndarmaður vildi óbreytta vexti og vísaði m.a. til byggingariðnaðar. Yfirlýsing FSN og Fjármálastöðugleiki 2026/2 (23.09): raunverð íbúða lækkar, birgðatími nýbygginga tæplega 19 mánuðir, vanskil byggingargeira tæplega 6%. Reglubundin gjaldeyriskaup aukin úr 6 í 12 milljónir evra á viku frá 15.09 (11.09). Seðlabankastjóri í mbl.is (23.09): eiginfjárstaða byggingarfyrirtækja í heild góð, „einhverjir þurfa að gefa eftir“, lausnin sé ekki að létta lánþegaskilyrði — ummæli, ekki tölur.
• HMS — mánaðarskýrsla september (17.09): kaupsamningum fjölgar þriðja mánuðinn í röð en eru 12,5% færri en fyrir ári; markaðurinn sá kaldasti frá því kannanir meðal fasteignasala hófust í maí 2025 (80 svör, svarhlutfall 24,2%; um 70% segja verð lækka oft eða alltaf í söluferli); fyrstu kaupendur rúmlega 36% kaupsamninga á fyrri árshelmingi (1.762 samningar; um 1.900 að meðaltali 2016–2025), langflestir með aðstoð foreldra eða nákominna að sögn fasteignasala; eftirspurn eftir hlutdeildarlánum meiri en fjármagn til úthlutunar suma mánuði. Íbúðir í byggingu (22.09): sjá kafla 8.
• Landsbankinn — Mánaðamót (01.09): yfirlýsing PSN mildari en í maí; verðbólguálag 3,7% til tveggja ára og 3,8% til fimm og tíu ára í lok ágúst. Hagsjá (17.09): spá 5,8% verðbólgu í september, 5,5% í október, 5,4% í nóvember og 5,3% í desember, reiknuð húsaleiga +0,5%. Vikubyrjun (14., 21. og 28.09): gjaldahækkanir fjárlagafrumvarps koma fram í verðbólgu um áramót; rúmlega 17 mánuði tæki að selja lager fullbúinna nýrra íbúða; kaupmáttur launa nær óbreyttur milli ára. Allt eigin útreikningar og mat bankans.
• Íslandsbanki — Þjóðhagsspá (september): íbúðaverð hækki um 1,8% í ár, 2,8% 2027 og 7,5% 2028 (spátafla ritsins). Vaxtabreyting +0,25 prósentustig (28.08).
• Samtök iðnaðarins (22.09): verulegur samdráttur í byggingu íbúða kalli á viðbrögð; lækkun VSK-endurgreiðslu jafngildi 1,1–1,3 m.kr. skattahækkun á 100 m² íbúð. Í viðtali við Vísi (10.09) varar Ingólfur Bender við að minni uppbygging leiði til skorts þegar eftirspurn tekur við sér — ummæli.
• ASÍ (27.08) og SA (september): verðbólga 5,6% í ágúst er yfir 4,7% forsenduviðmiði kjarasamninga; frestur til uppsagnar rennur út kl. 16:00 8. október; SA telja forsendubrestinn kalla á umbætur en ekki aukinn kostnað.
• Stjórnvöld — fjárlagafrumvarp 2027 og framsöguræða fjármálaráðherra (14.09): sjá kafla 2. Fyrstu niðurstöður endurskoðaðs áhættumats fyrir Grindavík (22.09); Þórkatla segir í mbl.is (28.09) endurkaupaáætlun háða lagabreytingu — tilkynning félagsins náðist ekki og efnið er aðeins haft eftir miðlinum.

Fjölmiðlar (fyrirsagnir tímabilsins) — sjá heimildaskrá neðst: hver liður ber fyrirsögn, miðil, dagsetningu og hlekk út á upphaflegu umfjöllunina. Þrjár tölur sem fjölmiðlar báru um HMS-gögn reyndust standa í frumtexta HMS og eru birtar með þeirri tilvísun (fyrstu kaupendur, afsláttur, íbúðir í byggingu); tölur Samtaka leigjenda um auglýsta leigu (mbl.is 28.09) fundust ekki í frumheimild og eru ekki birtar.

Metanlegir íbúðasamningar (verdmat.ai): þinglýstar færslur í söluskrá með kaupverð > 0, gilt flatarmál, ónothæfur-flagg óvirkt og án suspect-flaggs — óbreytt skilgreining, þrengri en íbúðasamningatalning HMS. Allar tölur eru m.v. stöðu skrárinnar 30.09.2026 (síðasta þinglýsing 29.09). Skráin hliðrast aftur í tímann af tveimur ástæðum: HMS bætir við færslum eftir á, og leiðréttingararmur okkar (cc179) flaggar færslur sem HMS leiðréttir — júlí 2026 les nú 629 metanlega samninga í stað 642 í ágústskýrslunni (13 flaggaðar).

Fullnusta þinglýsingar — nýr fasti hverrar septembertölu. Fyrir hvern kaupsamningsmánuð mælum við á tólf þroskuðum mánuðum (T−15 … T−4) hve stór hluti endanlegs fjölda var þinglýstur á sama fjarlægðarpunkti frá mánaðarlokum; miðgildið er fullnustan, lágmark og hámark bilið. Fyrir september 2026 (mælt 29.09) er hún 65,2% (52,2–76,8%); ágúst er 98,5% og júlí 99,7%. Samningar með kaupsamningsdag í september sem komnir eru fram: 476 → áætlað endanlegt um 730 (620–912). Þinglýsingarflöturinn (540 metanlegir) ber annan fyrirvara: dagsþekja 1.–29. á nítján þroskuðum mánuðum 90–100%, miðgildi 94%. Töfin sjálf frá kaupsamningi til þinglýsingar var 7 dagar að miðgildi fyrir ágústsamninga (n=926; júlí 5 dagar) og hlutfall þinglýsinga innan 14 daga af þeim sem lenda innan 28 (gluggaþolinn mælir) 90,7% í ágúst (94,1% í júlí) — kerfisvísir um afgreiðsluhraða, ekki markaðsvísir.

Bráðabirgðaregla endursöluvísitölunnar (regla cc218-v1): fjórðungur telst bráðabirgða þar til fullnusta hans er ≥90% OG fjórðungurinn er liðinn; áður réð aðeins parafjöldi (≥300 pör = endanlegt), sem hefði merkt 3. ársfjórðung 2026 endanlegan með 950 pörum þótt 12,6% þinglýsinga hans væru ókomin. Staðan er skrifuð sem gögn við hverja hleðslu og lesin á einum stað í framenda. Vísitalan var endurbyggð 30.09 á ferskri kaupskrá (fyrri bygging 29.05 bar frosin pör til 18.04) og lifandi tegundaflokkun; hólf íbúða í fjölbýli með óskilgreinda hæð hurfu af segment-lista (13 pör). Samanburður við fyrri seríu á 76 fjórðungum: stig +0,5% að meðaltali (hámark 1,0%), ársbreyting ±0,3 prósentustig. Línan „Verðþróun svæðis“ á eignasíðum án verðmats les þessi hólf beint og hreyfðist við flippið af aðferðaástæðum einum; verðmöt, vissubil og comps-akkeri eru óháð þessari töflu og hreyfðust ekki. Skiptin eru dagsett á aðferðafræðisíðu verdmat.ai.

Raunvirði: fast verðlag vísitölu til verðtryggingar fyrir október 2026 (694,6 stig = verðlag ágúst 2026). Ágústskýrslan var á 693,2 (verðlag júlí); raunvirðistölur skýrslnanna tveggja víkja um 0,2% af þeirri ástæðu einni. September-vísitalan (697,3) tekur við í næstu endurankeringu.

Framboðsflöturinn — þrjár talningar á sama fyrirbæri: auglýsingafærslur (14.708), fastanúmer með virka auglýsingu (7.231) og heimilisföng á húss-stigi (7.563). Höfuðtalan er nú eignarstigið, því húss-stigs-vöxturinn frá ágúst (6.707 → 7.563) reyndist draugar og endurbirtingar (kafli 4). Þekjupróf 27.–30.09: 0 göt af 18.596 auðkennum, 3 draugar af 123 kort-eignum (2,4%). Staðfesting fráhvarfs tekur um tvær vikur og talningin er væg ofmæling að eðlisfari.

Auglýsingagatið 2025-08…2026-02 og stöðumerki á /markadur. Í þessum mánuði var staðfest að safn auglýsinga fyrir tímabilið ágúst 2025–febrúar 2026 nær aðeins 0,5–4,7% þeirra auglýsinga sem mbl.is birti (auglýsingaveitan sem safnið byggði á hætti inntöku) og að gatið verður ekki fyllt. Söguraðir sem para kaupverð við ásett verð (frá 3. ársfjórðungi 2025) og endurkomur (frá 2025) bera því stöðumerkið „úrtak hallar“ á /markadur og sýna enga tölu; lifandi vöktun frá 27.06.2026 er ósnert af gatinu og tölur þessarar skýrslu um ásett/kaupverð koma þaðan.

Verðvaktin — aðferð kafla 13 og hvers vegna tölur hennar og /verdvaktin voru ólíkar. Eining = (fastanúmer, stærð, herbergjafjöldi); verðbreyting = tvær samliggjandi verðsöguraðir sömu auglýsingar með ólíku verði (báðar ≥1 M kr), eða endurbirting sömu einingar á nýju verði eftir að eldri auglýsing hvarf. Lifandi vaktin dagsetti breytingar innan auglýsingar fram til 05.09 aðeins þegar sópun eða athuganaskrá sá þær, og missti því um helming þeirra (253 af 498); frá 30.09 les vaktin nýtt lag (v2) þar sem hver breyting er dagsett með fyrstu athugun sem sá nýja verðið — athuganaskrá, hrá-bakfylling úr eigin sóknum 26.06–07.09 eða sópun — og endurbirtingar eru aðgreindar frá lækkunum innan auglýsingar. Skýrslan les það lag. Gátir: hlutdeildarlánamerki (0,748–0,752 / 1,331–1,336 eða texti), árekstur (andhverf breyting innan 30 daga), |Δ| ≥30% og stökk ×3 — 170 af 1.964 breytingum felldar. Óháð sannprófun: dagsetning með innsetningarröð verðsögunnar (önnur aðferð, sömu gögn) gefur nákvæmlega sömu 60 daga tölu (146 af 1.066) og 155 í stað 154 við 30 daga.

Textagreining auglýsinga stöðvaðist 17. september þegar inneign greiningarþjónustunnar kláraðist; þekjan er 6.540 af 14.459 virkum söluauglýsingum með texta (45%) og aðeins 549 af 1.429 september-auglýsingum (38%). Orðatíðnimælingar tímabilsins birtast því ekki. Aðgengileikamælir (affordability) birtist ekki: laun og vextir eru ekki í gagnalagi og fara ekki þangað af vef. Fasteignasölur: septemberröðunin birtist 16. október þegar mánuðurinn er þroskaður; síðan ber stöðumerki með þeirri dagsetningu.

Göt tímabilsins (skráð, ekki fyllt):

1. HMS-vísitala íbúðaverðs fyrir september birtist um miðjan október — næsta skýrsla dekkar hana.
2. Allar septembertölur úr kaupskrá eru bráðabirgða (fullnusta 65,2%); endanlegar í október.
3. Orðatíðni í auglýsingatextum: ómælanleg í september (textagreining stöðvuð 17.09).
4. Hlutur nýbygginga í sölum ómælanlegur úr eigin gögnum (skráningargat byggingarárs; kafli 8).
5. Sölutímamælingin ber áfram einingafyrirvarann úr júlí (endurbirtingar rjúfa samfellu, vanmat um ~3 daga) — óleystur.
6. Ummæli seðlabankastjóra (mbl.is 23.09) og efni um endurkaupaáætlun Þórkötlu (mbl.is 28.09) eru aðeins til í fjölmiðli; frumtexti finnst ekki.

Copyright: fréttaefni er hvergi endurbirt; aðeins fyrirsagnir, dagsetningar, miðlar og hlekkir, með stuttum umorðunum.

Bein mæling — seldar eignir 85–115 m². „Verð á 100 m²“ = miðgildi fermetraverðs hólfs × 100. Sama flokkun og í ágúst (regla R frá 06.08: íbúð í fjölbýli, rað-/parhús, einbýli; kjallara- og risíbúðir utan flokka). Gluggar: síðustu 12 mánuðir (okt 2025–sept 2026), fyrri 12 (okt 2024–sept 2025); raunvirði á verðlagi ágúst 2026 (kafli 10). Hólf með færri en 30 sölur fá stöðumerki (—):

Meginmyndin frá ágúst stendur: verð á 100 m² fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæði lækkaði um 2,3% að raunvirði milli 12 mánaða glugga (79,5 → 77,6 M kr; í ágúst mældist −2,0% á gluggum sem enduðu mánuði fyrr), fjölbýli á landsbyggðinni hækkaði lítillega (+0,9%, 58,2 → 58,7 M kr) og 100 fermetra einbýli er varla til í veltu höfuðborgarsvæðisins (15 sölur á tólf mánuðum). Einbýli á landsbyggðinni sýnir stórt stökk (41,1 → 47,6 M kr) á 48 og 56 sölum — hólfið er þunnt og samsetning þess ræður; talan er birt með nefnara en ekki túlkuð sem markaðshreyfing.

Stuðningsmat — aðhvarf yfir allt stærðarbilið (ln(verð) = a + b·ln(flatarmál/100), sölur 30–400 m² síðustu 12 mánuði, metið í 100 m²):

Túlkunarfyrirvari fylgir matinu: fyrir rað-/parhús og einbýli á höfuðborgarsvæðinu er 100 m²-gildið framreikningur út fyrir dæmigert stærðarbil sölanna og ber að lesa sem líkansmat, ekki markaðsverð. Röðunin er óbreytt frá ágúst: á höfuðborgarsvæðinu kostar 100 m² eining svipað (77–79 M kr) óháð tegund — verðmunur tegunda liggur í stærðinni sem raunverulega er seld — en á landsbyggðinni raðast tegundir skýrt (rað-par 55 > fjölbýli 51 > einbýli 40 M kr).

Mánaðarröðin. Fjölbýlisflokkurinn ber 95–189 sölur á mánuði í 85–115 m² bandinu á landinu öllu og er birtingarhæfur sem mánaðarröð; verð á 100 m² hefur haldist á bilinu 71–75 M kr frá október og stóð í 74,4 M kr í september (n=126, bráðabirgðamengi). Röðin er endurreiknuð á stöðu skrárinnar 30.09 og eldri mánuðir hliðrast um allt að 0,4 M kr frá ágústskýrslunni (skráin vex og er leiðrétt aftur í tímann). Rað-par og einbýli ná ekki 10 sölum á mánuð í bandinu og fá stöðumerki.

Skilgreiningar og fyrirvarar kaflans: Sölugögn: þinglýstir metanlegir samningar (kafli 10). Tegund: lifandi framleiðsluflokkun verdmat.ai. Svæði: höfuðborgarsvæði = Reykjavík + nágrannasveitarfélög; landsbyggð = önnur sveitarfélög. Birtingarregla: hólf undir n=30 (mánaðarröð: n=10) fá stöðumerki. Öll gildi eru miðgildi; engin tala kaflans er verðmat á einstakri eign.

Verðmatslíkanið er óbreytt frá 6. ágúst (endurbætt tegundaflokkun, endurkvörðuð óvissubil — kafli 12 í ágústskýrslunni) og september er fyrsti heili mánuðurinn þar sem gæðavaktin mælir það án kerfisbreytinga. Lifandi vikuleg gæðavakt (samanburður birtra mata við þinglýst kaupverð eftir á; nýjasta keyrsla 28.09.2026):

Stöðuga mengið er nánast óbreytt frá ágúst (5,5% / 82,8% / 96,1% þá á n=949). Ferski jaðarinn hefur vaxið úr 454 í 1.011 pör og meðaltalsfrávikið þar fór úr −6,2% 31. ágúst í −0,9% 28. september: fáu stóru yfirskotssölurnar sem drógu meðaltalið í ágúst vega minna eftir því sem mengið stækkar, miðgildið situr á 6,2–6,5% allan tímann og 80%-bils þekjan á 76,6–77,3%. Línan er áfram á vakt — kólni markaðurinn inn í matslínuna sést það fyrst hér. Veikir blettir 28.09: ódýrasti verðflokkurinn (<40 M kr) 69,6% bilþekja (n=56, áfram veikastur), heil hús skráð sem „íbúð á hæð“ í miðborgarkjarnanum 78,1% (n=32), einbýli í miðborgarkjarnanum 89,5% (n=19).

155.587 eignir af 167.503 (92,9%) bera birtingarhæft mat á efstu tveimur gæðaþrepum, óbreytt frá ágúst. Sú breyting sem notendur sjá í september er ekki í verðmatinu heldur í línunni „Verðþróun svæðis“ á eignum án verðmats (2.970 eignir): hún les hólf endursöluvísitölunnar beint og hreyfðist við endurbyggingu hennar — 1.120 þessara eigna bera nú tölu í stað 950 og einstök þunn hólf hreyfðust mikið (t.d. einbýli á landsbyggð −4,0% → +0,8%). Það er aðferð, ekki markaður, og er dagsett á aðferðafræðisíðunni (kafli 10).

Nýr fastakafli. Verðvaktin fylgir hverri söluauglýsingu íbúðarhúsnæðis á mbl.is frá fyrstu birtingu og skráir verðbreytingar; kaflinn svarar þremur spurningum með nefnara við hverja tölu: hve stór hluti nýrra auglýsinga lækkar verðið og hve fljótt, hve mikið er lækkað, og hvort lækkun flýti sölu. Aðferðin og gátirnar eru í kafla 10; hér eru tölurnar.

Kohortið: 2.920 einingar (eign með tiltekinni stærð og herbergjafjölda) sem birtust fyrst á tímabilinu 27.06–29.09.2026 og áttu enga eldri auglýsingu sömu eignar í safninu — 96 í júní, 970 í júlí, 924 í ágúst og 930 í september. Hver eining fær eina af þremur útkomum frá fyrstu birtingu, þá sem gerist fyrst: lækkun (fyrsta gilda verðlækkun), útganga án lækkunar (staðfest farin af sölu — seld eða dregin til baka) eða enn á sölu ólækkuð á mælidegi 30.09. Afskráning eftir lækkun breytir engu; einingin er þegar talin lækkuð.

Fyrirsögnin er 13,7% innan 60 daga (146 af 1.066). Sama tala fæst með Aalen–Johansen-mati þar sem útganga er samkeppnisútkoma (13,70%); Kaplan–Meier-mat sem ritskoðar útgöngu gefur 16,7%, en það svarar annarri spurningu — hve margar hefðu lækkað ef engin hefði farið af sölu — og hvílir á forsendu um 322 einingar sem fóru ólækkaðar, ekki mælingu; sú tala fer því ekki í texta sem hlutfall auglýsinga sem lækka. Hækkanir eru fátíðar: 7 af 1.955 innan 30 daga (0,4%) og 12 af 1.066 innan 60 daga (1,1%).

Ferillinn í G8 telur allt kohortið, líka einingarnar sem birtust í ágúst og september, og les því 8,4% við 30 daga og 16,8% við 60 daga — hærra en fyrirsagnartalan, af því að yngri kohortin lækka hraðar. Áhættufjöldinn undir ásnum sýnir hvar ferillinn hættir að bera tölu: 1.518 einingar við 30 daga, 598 við 60, 283 við 75 og 56 við 90. Þess vegna er engin 90 daga tala í þessari skýrslu; hún kemur þegar kohortið þroskast.

Tvær sneiðar skera sig úr: fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu lækkar tvöfalt oftar en sérbýli og landsbyggð, og nýbyggingar lækka nær aldrei innan 60 daga (2 af 127) þótt eldri eignir lækki í 15,3% tilvika — verðlistar nýbygginga standa lengur. Verðbil skýrir lítið; dýrasti flokkurinn (≥130 M kr) lækkar sjaldnast.

Hve mikið er lækkað? Á tímabilinu 27.06–29.09 mældust 1.445 gildar verðlækkanir á 1.275 einingum (allar einingar, líka þær sem voru á sölu við upphaf vöktunar): miðgildi lækkunar er 2,95% af fyrra verði (fjórðungamörk 2,0–4,8%), 2,0 M kr að miðgildi. Nýbyggingar lækka meira þegar þær lækka: 4,8% að miðgildi (n=171) á móti 2,8% hjá eldri eignum (n=1.271). Dæmigerð lækkun er hófleg — 736 af 1.445 (50,9%) eru undir 3% — en 71 lækkun (4,9%) er 10% eða meiri. Í kohortinu lækkuðu flestar einingar aðeins einu sinni og uppsöfnuð lækkun frá fyrsta verði er 3,0% að miðgildi (n=367). Hækkanir voru 111 á tímabilinu, +3,3% að miðgildi.

Tíðnin vex mánuð frá mánuði. Hlutfall eigna á sölu sem lækkuðu verðið í mánuðinum (fastanúmer á sölu einhvern tíma í mánuðinum í nefnara): 4,3% í júlí (349 af 8.161), 6,8% í ágúst (520 af 7.685) og 8,1% í september (649 af 8.010, 29 dagar). Miðgildi lækkunar var 2,8% í júlí, 3,3% í ágúst og 2,9% í september. Stærsti einstaki dagurinn var 21. ágúst, tveimur dögum eftir vaxtahækkun Seðlabankans: 78 lækkanir þann dag og 111 á 21.–22.08 samanlagt á móti dagsmiðgildi 14 (p90 25); 68 af þessum 111 voru nýbyggingar. Tímasetningin fer saman við vaxtaákvörðunina; gögnin segja ekki hvers vegna.

Flýtir lækkun sölu? Tvær myndir, sama kennileiti: einingar sem voru enn á sölu 31. júlí (6.953; þar af 295 sem höfðu lækkað verðið í júlí). (1) Þinglýst sala í ágúst — fullþroskað: 16 af 295 lækkuðum (5,4%; 95%-bil 3,3–8,6) á móti 248 af 6.658 ólækkuðum (3,7%; 3,3–4,2); öryggisbilin skarast og gögnin sýna ekki mun. (2) Þinglýst sala í ágúst og september til 29.09 — bráðabirgða, fullnusta september 65,2%: 53 af 295 (18,0%) á móti 591 af 6.658 (8,9%); meðal eldri eigna 49 af 274 (17,9%) á móti 509 af 4.708 (10,8%). Hlutfallslegi samanburðurinn þolir ófullnustuna því báðir hópar bera hana eins, en talan er ekki endanleg og fer ekki í fyrirsögn; hún er endurmæld í október. Til hliðar: af lækkuðum höfðu 68 af 295 (23,1%) staðfest farið af sölu fyrir 30.09 á móti 1.172 af 6.658 (17,6%) ólækkaðra.

Hvað fæst eftir lækkun? Meðal eigna sem seldust (þinglýst júlí–ágúst, fullþroskað) og höfðu lækkað verðið fyrir sölu (n=56) var miðgildi kaupverðs 0,970 af síðasta ásetta verði en 0,940 af upphaflega ásetta verðinu; ólækkaðar eignir (n=740) seldust á 0,971 af ásettu. Eftir lækkun semst því um sama afslátt af nýja verðinu og af ólækkuðu verði — lækkunin bætist við afsláttinn, hún kemur ekki í stað hans. September (bráðabirgða, fullnusta 65,2%): 57 lækkaðar 0,977 / 0,946, 374 ólækkaðar 0,974.

Staðan 30. september: 242 af 14.466 virkum söluauglýsingum íbúðarhúsnæðis (1,7%) eru án uppgefins verðs — sama hlutfall og í ágúst (223 af 12.962, 1,7%). Hlutfallið er áfram þrefalt hærra á landsbyggðinni (140 af 3.873, 3,6%) en á höfuðborgarsvæðinu (99 af 9.418, 1,1%); 3 eru án fastanúmerapörunar. Myndin úr ágúst stendur: verðlausa auglýsingin er einkenni stórra, eldri sérbýliseigna og atvinnuhúsnæðis. Þessar auglýsingar standa utan Verðvaktarinnar (kafli 13) og ásett/mat-mælinganna (kafli 5) samkvæmt skilgreiningu.

Fastakafli: opin leit að mynstrum sem mánaðartölurnar segja ekki sjálfkrafa. Hver niðurstaða ber sönnunarstig sem er hluti af aðferðinni: STAÐFEST (lifir endurmælingu á öðru tímabili eða óháðum ási og ber nægjanlegt n), VÍSBENDING (mælt en þunnt — sett fram sem spurning, ekki fullyrðing) eða EKKI MÆLANLEGT (áhugavert en gögnin bera það ekki). Niðurstöðum er raðað eftir sönnunarstigi.

1. STAÐFEST — Verðlækkanir í auglýsingum eru orðnar almennt fyrirbæri og fara vaxandi. 13,7% nýrra auglýsinga lækka innan 60 daga (146 af 1.066); mánaðartíðni á eignarstigi 4,3% → 6,8% → 8,1% (júlí–september). Mótmæling á óháðum ásum: HMS mælir að um 80% íbúða seljist undir auglýstu verði og að um 70% fasteignasala segi verð lækka oft eða alltaf í söluferli; tvær óháðar dagsetningaraðferðir á sömu verðsögu (athugun og innsetningarröð) gefa sömu 60 daga tölu.
2. STAÐFEST — Raunlækkun íbúðaverðs sést á öllum flötum. HMS: −3,2% á ári í ágúst. Eigin gögn, óháðir fletir: endursöluvísitala −3,0% á 2. ársfjórðungi (962 pör); raunfermetraverð júlí–ágúst −2,6% milli ára (1.108 sölur); 100 m² fjölbýli á höfuðborgarsvæði −2,3% milli 12 mánaða glugga. Seðlabankinn: höfuðborgarsvæðið um 8% undir toppi 2022 að raunvirði. Hreyfingin er ekki aðferðarafurð eins mælikerfis.
3. STAÐFEST — Veltusamdrátturinn er fimmtungur til rúmur fjórðungur. Ágúst endanlegt −20,8% (479 gegn 605); júlí+ágúst −26,6% (1.108 gegn 1.509); september á jöfnu dagsbili −17,4% (540 gegn 654, bráðabirgða). HMS á sínum breiðari nefnara: júlí −12,5%, fyrstu sjö mánuðir rúmlega 13% undir tíu ára meðaltali; Seðlabankinn: höfuðborgarsvæðið −15% fyrstu sjö mánuði.
4. VÍSBENDING — Sölutíminn lengist enn. Miðgildi 23 → 32 → 39 dagar (júlí–september), innan 30 daga 62% → 47% → 41%. Fyrirvarinn heldur þessu á vísbendingarstigi: vöktunarglugginn (frá 20. apríl) lengist enn og september er bráðabirgða. Óháðir ásar sammála: HMS (um 1.700 íbúðir lengur en ár á söluskrá), Seðlabankinn (birgðatími 7 mánuðir, nýbyggingar tæplega 19).
5. VÍSBENDING — Lækkun flýtir ekki sölu mælanlega innan eins mánaðar. Lækkaðar í júlí seldust í ágúst í 5,4% tilvika (16 af 295) á móti 3,7% (248 af 6.658); bilin skarast. Með september (bráðabirgða) breikkar bilið í 18,0% á móti 8,9% — sú mynd bíður fullnustu í október áður en hún fær dóm.
6. VÍSBENDING — Nýbyggingar lækka sjaldan en mikið. 2 af 127 nýbyggingum lækkuðu innan 60 daga (1,6%) á móti 144 af 939 eldri (15,3%); þegar þær lækka er miðgildið 4,8% á móti 2,8%, og 68 af 111 lækkunum toppdagana 21.–22.08 voru nýbyggingar. Nefnararnir eru þunnir og eitt byggingarfélag getur hreyft töluna; endurmælt í október.
7. EKKI MÆLANLEGT — Orðatíðni í auglýsingatextum, aðgengileikamælir, hlutur nýbygginga í sölum. Textagreining stöðvuð 17.09 (þekja 45%), laun og vextir utan gagnalags, byggingarár nýbygginga óskráð við þinglýsingu. Bókað sem göt, ekki fyllt.

Athugað og ekki birt (bókað með ástæðu í aðferðargögnum): lækkunartíðni eftir fasteignasölum (öryggisbil skarast hjá nær öllum og hlutur nýbygginga skýrir meira en stofan — taflan er í vinnslugögnum, ekki í skýrslu), 90 daga hlutfall (56 í áhættu), landshlutar utan höfuðborgarsvæðis (undir nefnaramörkum), verðbreytingatalning lífsferilsvélarinnar (sópunarteljarinn sér aðeins hluta breytinga; skýrslan les verðsöguna), aðhvarfsmat kafla 11 (ekki endurreiknað).