Fasteignamarkaðurinn — mánaðarskýrsla

Kólnun fasteignamarkaðarins hélt áfram og dýpkaði á tímabilinu. Vísitala íbúðaverðs HMS fyrir júní — fyrsta vísitölugildið sem birtist eftir síðustu skýrslu — hækkaði aðeins um 0,1% milli mánaða eftir lækkun í maí, og tólf mánaða hækkunin (+1,8%) er langt undir verðbólgu (5,3% í júlí): íbúðaverð hefur nú lækkað að raunvirði ellefta mánuðinn í röð á ársgrundvelli. Þinglýstum íbúðasamningum fækkaði áfram milli ára, framboð til sölu er áfram mikið og birgðatími á höfuðborgarsvæðinu mælist um 40% lengri en í ársbyrjun samkvæmt HMS. Verðbólga jókst í 5,3% í júlí, umfram spár allra stóru bankanna fjögurra, og næsta vaxtaákvörðun Seðlabankans er 19. ágúst. Á kaupendamarkaði seljast íbúðir nú rétt undir ásettu verði (miðgildi sölu-/ásetts hlutfalls 0,974 meðal 609 paraðra sölusamninga júlímánaðar).

Vísitala neysluverðs í júlí var 693,2 stig og hækkaði um 0,36% milli mánaða; ársverðbólga fór úr 5,2% í 5,3% (Hagstofan, 23.07.2026, sótt 05.08.2026). Stærsti hækkunarliðurinn var flugfargjöld til útlanda +15,7% (áhrif +0,48%); á móti vógu sumarútsölur á fötum og skóm (−0,16%), lækkun eldsneytisverðs (−0,10%) og lækkun á húsgagnaverði (−0,09%). Reiknuð húsaleiga hækkaði um 0,6% (áhrif +0,12%) og hefur hækkað um 3,4% frá áramótum; húsnæðisliðurinn ber um 1,6 prósentustig af 5,3% verðbólgunni (Íslandsbanki, 23.07.2026, sótt 05.08.2026).

Verðbólgumælingin fór fram úr spám allra stóru bankanna fjögurra — Arion banki, Íslandsbanki, Landsbankinn og Kvika höfðu allir spáð óbreyttri 5,2% (Viðskiptablaðið, 23.07.2026, sótt 05.08.2026). Fyrir næstu mánuði vísa spárnar upp á við: Landsbankinn spáir 5,3% í ágúst og yfir 5% verðbólgu næstu þrjá mánuði (23.07.2026); Íslandsbanki spáir 5,4% í ágúst og 5,6% í september (23.07.2026) — allt merkt sem spár viðkomandi banka.

Meginvextir Seðlabankans standa óbreyttir í 7,75% frá 20. maí; engin vaxtaákvörðun var á tímabilinu og sú næsta er 19. ágúst 2026 (sedlabanki.is, sótt 05.08.2026). Landsbankinn bendir á að júlí-mælingin var síðasta verðbólgumæling fyrir þá ákvörðun (23.07.2026). Á lánamarkaði velja heimilin fasta vexti í auknum mæli: í apríl voru nær 95% allra nýrra fasteignalána á föstum vöxtum (HMS mánaðarskýrsla, 23.07.2026, sótt 05.08.2026).

Vísitala íbúðaverðs stóð nánast í stað í júní (+0,1%) og raunlækkun á ársgrundvelli hefur nú staðið í ellefu mánuði samfleytt; velta í júlí stefnir í umtalsverðan samdrátt milli ára.

Vísitala íbúðaverðs HMS stóð í 113,4 stigum í júní 2026 og hækkaði um 0,09% frá maí, eftir 0,44% lækkun þar á undan (HMS kaupvísitala, júní-færsla útg. 21.07.2026, skrá sótt 05.08.2026; allar breytingar reiknaðar beint úr frumseríunni). Tólf mánaða hækkunin nam 1,8% á sama tíma og verðbólga mældist 5,3% — íbúðaverð hefur því lækkað að raunvirði um rúm 3% á ársgrundvelli, ellefta mánuðinn í röð (raunlækkunartalning: Vísir, 21.07.2026, sótt 05.08.2026). Innan vísitölunnar var þróunin tvískipt: höfuðborgarsvæðið lækkaði um 0,1% milli mánaða en landsbyggðin hækkaði um 0,4%, og sérbýli hækkaði á meðan fjölbýli lækkaði (sama frumsería). Vísitölugildi júlímánaðar birtist ekki fyrr en um 18. ágúst og er utan þessarar skýrslu.

Í gagnagrunni verdmat.ai höfðu 636 metanlegir íbúðakaupsamningar verið þinglýstir í júlí 2026 þegar skýrslan var gerð (söluskrá m.v. 04.08.2026), samanborið við 902 í júlí 2025 — bráðabirgðasamdráttur um 29,5% milli ára (sjá nefnaraskilgreiningu í kafla 10):

Miðgildi fermetraverðs metanlegra samninga í júlí var 727,3 þús. kr/m² og hækkaði um 0,9% frá júlí í fyrra — enn lengra undir verðbólgu en í júní (+2,5% á ári) og í fullu samræmi við raunlækkunarmynd HMS-vísitölunnar. HMS-tölur sýna sömu átt á sínum nefnurum: kaupsamningar í maí voru um 27% færri en í sama mánuði í fyrra (HMS mánaðarskýrsla, 23.07.2026 — gagnatöf HMS-talna er um tveir mánuðir). Fyrir ágúst 1.–4. liggja aðeins 5 þinglýstir samningar fyrir; sú tala er nær eingöngu töf og er ekki birt til samanburðar.

Miðgildi fermetraverðs metanlegra samninga síðustu 12 mánuði (ágúst 2025–júlí 2026), sveitarfélög með 100+ samninga:

Framboðshliðin er áfram þung. Samkvæmt mánaðarskýrslu HMS voru rúmlega 6.400 íbúðir til sölu á landinu öllu í byrjun júlí, þar af um 2.300 nýjar, og um 3.800 á höfuðborgarsvæðinu; birgðatími íbúða á höfuðborgarsvæðinu — sá tími sem tæki að selja allt núverandi framboð miðað við virkni síðustu þriggja mánaða — mælist tæpir sjö mánuðir og er um 40% lengri en í ársbyrjun (HMS mánaðarskýrsla, 23.07.2026, sótt 05.08.2026; umfjöllun Viðskiptablaðsins, 23.07.2026). Fasteignasalar telja þó að jafnaði fleiri skoða eignir í fyrstu viku sölutíma í byrjun júlí en í byrjun júní (sama heimild).

Fyrsta bráðabirgðamæling á sölutíma úr eigin gögnum: meðal 513 íbúða sem seldust í júlí og höfðu verið auglýstar frá því að samfelld vöktun hófst (20. apríl) var miðgildi auglýsingatíma 22 dagar (fjórðungamörk 9–37). Talan er kerfisbundið vanmetin af tveimur ástæðum: vöktunarglugginn þekur aðeins ~3,5 mánuði (eignir með lengri sölutíma geta ekki enn mælst) og einingaflöturinn vanmetur auglýsingatíma um 3,3 daga að meðaltali þar sem endurbirtingar rjúfa samfellu (innri mæling á 8.365 einingum). Hún er því ósamanburðarhæf við birgðatíma- og sölutímatölur HMS og birt aðeins sem upphafspunktur eigin mánaðarraðar.

Hlutfall ásetts verðs virkra söluauglýsinga og matsvirðis verðmatslíkans verdmat.ai fyrir 12.130 íbúðir með paraða fasteign og gilt verð, 5. ágúst:

Myndin er nær óbreytt frá júní: á höfuðborgarsvæðinu liggur ásett verð við matsgildi (miðgildi 1,00) — í samræmi við lýsingu kaupendamarkaðar — en á landsbyggðinni er miðgildið hærra (1,07) og dreifingin talsvert breiðari í báðar áttir. Nefnarinn stækkaði milli skýrslna (8.786 → 12.130), einkum vegna aukinnar þekju verðmats á virkum auglýsingum; framboðsfyrirvarinn úr kafla 4 gildir einnig hér.

Ný pöruð mæling: meðal 609 íbúða sem seldust í júlí og báru ásett verð í vöktuninni var miðgildi hlutfalls þinglýsts kaupverðs og síðasta ásetts verðs 0,974 — selt rétt undir ásettu, eins og vænta má á kaupendamarkaði (hlutfall síað á [0,5;2,0]). Þetta er lýsing á markaðnum eins og hann birtist í gögnunum; í tölunum felst hvorki verðmat á einstökum eignum né ráðgjöf.

Vísitala leiguverðs HMS hækkaði um 0,39% í júní og stóð í 129,8 stigum (HMS leiguvísitala, skrá útg. 29.07.2026, sótt 05.08.2026). Samkvæmt nýrri búsetumælingu HMS hefur leigumarkaðurinn stækkað lítillega: hlutfall einstaklinga á leigumarkaði mældist 29% í vor samanborið við 28% síðastliðið haust, ungmennum í foreldrahúsum fækkar og ungmennum á leigumarkaði fjölgar (HMS mánaðarskýrsla, 23.07.2026).

Í vöktun verdmat.ai var miðgildi ásetts leiguverðs 343,5 þús. kr á mánuði og 4.079 kr/m² meðal 1.264 virkra leiguauglýsinga 5. ágúst (ásett verð auglýsinga, ekki samningsverð — nefnarar ólíkir HMS-leiguvísitölunni sem byggir á þinglýstum samningum; leigutalningin er auk þess lækkuð af lífsferilshreinsuninni úr kafla 4 og ekki samanburðarhæf við júní-töluna). Í VNV-mælingunni hækkaði reiknuð húsaleiga um 0,6% í júlí (Hagstofan, 23.07.2026).

Engin ný útgáfa var á tímabilinu; fasteignamat 2027 (birt 2. júní, +2,1% milli ára — 2,9% raunlækkun á verðbólguforsendum HMS) stendur óbreytt og tekur gildi í árslok 2026 sem álagningarstofn fasteignagjalda 2027. Ítarleg umfjöllun er í kafla 7 í júní-skýrslunni.

Byggingarmarkaðurinn sýnir merki hóflegs samdráttar: nýskráningum fyrirtækja fækkar, gjaldþrotum fjölgar og atvinnuleysi í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð er áætlað um 6% á meðan það mælist um 4% í hagkerfinu í heild (HMS mánaðarskýrsla, 23.07.2026, sótt 05.08.2026). HMS bendir á að atvinnuleysi í greininni hafi aukist hraðar en annars staðar undanfarin ár en sé þó fjarri stigum heimsfaraldursáranna 2020–2021 eða áranna eftir fjármálahrun.

Af framboðshliðinni eru um 2.300 nýjar íbúðir til sölu (af ~6.400 alls, sama heimild). Kaup á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hafa jafnframt beinst í auknum mæli að ódýrari íbúðum undanfarin fimm ár, samhliða versnandi íbúðalánakjörum og hertum lánþegaskilyrðum (HMS mánaðarskýrsla, 23.07.2026).

Stuttar umorðanir og hlekkir; ekkert efni endurbirt.

Greiningaraðilar

• Landsbankinn (23.07): verðbólga yfir spá; spáir 5,3% í ágúst og yfir 5% næstu þrjá mánuði; síðasta mæling fyrir vaxtaákvörðun 19.08.
• Íslandsbanki (23.07): verðbólga yfir spá; spáir 5,4% í ágúst og 5,6% í september; húsnæðisliður ber ~1,6 prósentustig verðbólgunnar.
• HMS (23.07): birgðatími ~40% lengri en í ársbyrjun; leigumarkaður stækkar lítillega; hóflegur samdráttur í byggingariðnaði.
• Seðlabankinn: engin vaxtaákvörðun á tímabilinu; næsta ákvörðun 19.08.

Fjölmiðlar (fyrirsagnir tímabilsins) — sjá heimildaskrá neðst: hver liður ber fyrirsögn, miðil, dagsetningu og hlekk út á upphaflegu umfjöllunina. Hvorki Landsbankinn né Arion greining birtu sérstaka íbúðamarkaðsgreiningu á tímabilinu 16.07–05.08 (gat skráð, sjá kafla 10).

Metanlegir íbúðasamningar (verdmat.ai): þinglýstar færslur í söluskrá með kaupverð > 0, ónothæfur-flagg óvirkt og án suspect-flaggs. Þetta mengi er þrengra en íbúðasamningatalning HMS; heildarfjöldi færslna í grunninum (1.155 í júlí) inniheldur allar eignategundir. Talningar okkar og HMS ríma í átt og hlutföllum en ekki 1:1 — það er nefnaramunur, ekki misræmi.

Þinglýsingartöf: samningar berast í kaupskrá með töf; tölur síðustu ~2 vikna eru kerfisbundið vanmetnar. Skýrslan er gerð aðeins 5 dögum eftir mánaðamót og júlí-veltutalan er því bráðabirgðatala — mæld reynsla: júní-talan (609) stóð óbreytt frá +14 dögum, svo mest öll töfin liggur innan tveggja vikna. Ágúst 1.–4. er birt án nokkurs samanburðar.

Raunvirði: raunvirðistölur skýrslunnar eru á föstu verðlagi vísitölu til verðtryggingar fyrir september 2026 (693,2 stig) — sem jafngildir verðlagi júlí 2026, því vísitalan er birt tveimur mánuðum fram í tímann. CPI-leiðrétting þýðir hér verðtryggingarvísitölu, ekki VNV beint.

Sölutími: fyrsta eigin mæling birt með tvöföldum vanmatsfyrirvara (vöktunargluggi frá 20.04 + einingaflötur vanmetur um 3,3 daga að meðaltali, innri mæling á 8.365 einingum, keyrsludagur 03.08). Birgðatímatölur HMS eru áfram aðalheimild sölutíma. Ásett/verðmat: aðeins virkar söluauglýsingar með paraða fasteign og líkansmat; hlutfall síað á bilið [0,3;3,0]; líkanið er iter4-kynslóð verdmat.ai, conformal-kvarðað (sjá kafla 12). Verðbreytingavöktun: áfram of gisin til birtingar sem markaðsmerki — 173 breytingar mældust í júlí (45 lækkanir/128 hækkanir, miðgildi lækkunar −5,6%); hækkanirnar bera áfram einkenni nýbyggingarverðlista.

Göt tímabilsins (skráð, ekki fyllt):

1. HMS-vísitala íbúðaverðs fyrir júlí birtist ~18.08 — næsta skýrsla dekkar hana.
2. Hvorki Landsbankinn né Arion greining birtu íbúðamarkaðsgreiningu á tímabilinu.
3. Endurbirtinga-/fráhvarfstölur ekki birtingarhæfar (lífsferilsvél ung; júlí-talan er hreinsunartala).
4. Ásett-verðs saga einstakra eigna nær aðeins til síðasta verðs; verðbreytingavöktun enn of gisin.
5. PX-API Hagstofu svarar ekki vélrænum fyrirspurnum (WAF); VNV-frumgögn dekkuð með útgáfusíðu.

Copyright: fréttaefni er hvergi endurbirt; aðeins fyrirsagnir, dagsetningar, miðlar og hlekkir, með stuttum umorðunum.

Nýr fastakafli: hvað kostar 100 m² eign eftir tegund — íbúð í fjölbýli, íbúð á hæð, rað-/parhús og einbýli — á höfuðborgarsvæði og landsbyggð, á nafnverði og raunvirði. Flokkun fylgir tegund-skráningu fasteignaskrár HMS (sjá skilgreiningar í lok kaflans).

Bein mæling — seldar eignir 85–115 m², síðustu 12 mánuðir (ágúst 2025–júlí 2026). „Verð á 100 m²“ = miðgildi fermetraverðs hólfs × 100. Hólf með færri en 30 sölur fá stöðumerki (—), ekki tölu:

Tvær meginniðurstöður. Í fyrsta lagi: 100 fermetra einbýli er nánast ekki til í veltunni — aðeins 30 einbýlissölur á landinu öllu féllu í 85–115 m² bandið á tólf mánuðum (miðgildisstærð seldra einbýla er 218 m² á höfuðborgarsvæðinu og 170 m² á landsbyggðinni), og rað-/parhús á höfuðborgarsvæðinu eru litlu algengari í bandinu (n=22, miðgildisstærð 175 m²). Spurningunni „hvað kostar 100 m² einbýli?“ svarar markaðurinn sjálfur varla. Í öðru lagi: skráningarflokkarnir „íbúð“ og „íbúð á hæð“ bera nánast sama verð á höfuðborgarsvæðinu (77,8 vs 78,5 M kr raunvirði) — aðgreining þeirra í fasteignaskrá fylgir ekki hversdagshugtakinu „sérhæð“ og flokkarnir tveir eru að mestu sami markaður fjölbýlisíbúða. Á landsbyggðinni munar hins vegar miklu (61,4 vs 53,0 M kr) þar sem „íbúð á hæð“-skráningin nær þar yfir fjölbreyttari og eldri byggð.

Raunvirðissamanburðurinn við fyrri 12 mánuði sýnir sömu kólnun og vísitölurnar: verð á 100 m² íbúð á höfuðborgarsvæði lækkaði um 1,1% að raunvirði milli 12-mánaða glugga, íbúð á hæð um 1,8%, og öll birtingarhæf hólf lækkuðu að raunvirði.

Stuðningsmat — aðhvarf yfir allt stærðarbilið. Til að svara 100 m²-spurningunni einnig fyrir tegundirnar sem markaðurinn verslar sjaldan í þeirri stærð var metið log-log aðhvarf (ln(verð) = a + b·ln(flatarmál/100)) á öllum sölum 30–400 m² síðustu 12 mánaða, metið í 100 m²:

Að því sögðu er röðunin skýr og stöðug: á höfuðborgarsvæðinu kostar 100 m² eining svipað (~75–80 M kr) óháð tegund — verðmunurinn milli tegunda liggur í stærðinni sem raunverulega er seld, ekki í fermetraverðinu við 100 m² — en á landsbyggðinni raðast tegundir skýrt (íbúð 57 > rað-par 55 > hæð 48 > einbýli 39 M kr) og einbýlið sker sig úr með nær hlutfallslega verðlagningu (teygni ≈ 1,0) á mun lægra stigi.

Þróun innan ársins og júlí sérstaklega. Mánaðarröð bandmælingarinnar er birtingarhæf fyrir fjölmennu flokkana tvo (íbúð, hæð — n=46–108 á mánuð á landinu öllu): verð á 100 m² íbúð hefur sveiflast á bilinu 68–77 M kr og staðið hæst frá því í maí, en „íbúð á hæð“ hefur verið nær flöt (71–75 M kr) allt tímabilið; rað-par og einbýli ná aldrei 10 sölum á mánuð í bandinu og fá stöðumerki. Í júlí einum: íbúð á höfuðborgarsvæði 77,5 M kr (n=48), hæð á höfuðborgarsvæði 74,5 M kr (n=80); önnur hólf júlímánaðar undir birtingarmörkum.

Skilgreiningar og fyrirvarar kaflans: Sölugögn: þinglýstir metanlegir samningar (kafli 10). Tegund: tegund-skráning HMS eins og hún stendur í fasteignaskrá (íbúð / íbúð á hæð / raðhús+parhús / einbýlishús); kjallara- og risíbúðir (um 5 þúsund eignir) standa utan flokkanna fjögurra; skráningin „íbúð á hæð“ nær í einhverjum tilvikum yfir heil hús, einkum utan höfuðborgarsvæðisins — flokkunin er skráning, ekki byggingarlýsing. Svæði: höfuðborgarsvæði = Reykjavík + nágrannasveitarfélög; landsbyggð = önnur sveitarfélög. Birtingarregla: hólf undir n=30 (mánaðarröð: n=10) fá stöðumerki. Öll gildi eru miðgildi eða aðhvarfsmat eins og merkt er; engin tala kaflans er verðmat á einstakri eign.

Nýr fastakafli: vikuleg gæðavakt verðmatslíkansins sem knýr matsvirði skýrslunnar (kafli 5) og verðmat á verdmat.ai. Öll gildi koma úr lifandi framleiðslumælingum — vikulegri samanburðarkeyrslu spáa við þinglýst kaupverð eftir á; útgáfa líkansins er birt á módelstöðusíðunni og vaktarstaðan á aðferðafræðisíðunni.

Vaktin mælir tvö mengi: holdout-mengi (sölur eftir janúar-cutoff sem líkanið sá aldrei; stöðugur samanburðargrunnur) og ferskasta jaðarinn (sölur þinglýstar eftir 15. júlí; næmasti mælirinn á rek). Nýjasta keyrsla (03.08.2026):

Stærsti viðburður tímabilsins var endurkvörðun vissubilanna í lok júlí (birt 31.07): kerfisbundin vöktun hafði mælt að 80%-bilin voru orðin of þröng á nýjustu sölum — þekjan var 68,0% á holdout-menginu (n=847) og 62,3% á ferska jaðrinum (n=323) — og eftir endurkvörðun standa þessi gildi í 81,1% og 77,1%. Endurkvörðunin breikkar vissubil; hún hreyfir ekki punktmötin sjálf. Að 80%-bil haldi ~80% er einmitt það sem vaktin á að tryggja; frávik ferska jaðarsins niður á við (76,7%) er innan væntanlegs sveifluramma en er vaktað áfram vikulega.

Miðgildisfrávik á ferska jaðrinum (10,3%) er hærra en á holdout-menginu (7,7%) — eðlileg birtingarmynd þess að nýjustu sölur eru mældar áður en markaðsupplýsingar mánaðarins eru að fullu komnar fram, og sá munur er sjálfstætt vöktunarefni. Engin breyting var gerð á líkaninu sjálfu á tímabilinu.