Fasteignamarkaðurinn — mánaðarskýrsla

Fasteignamarkaðurinn var áfram í aðlögunarfasa á tímabilinu: íbúðaverð lækkaði milli mánaða í maí í fyrsta sinn á árinu og hefur lækkað að raunvirði sex mánuði í röð, velta dróst saman milli ára, auglýsingatími lengdist verulega og fasteignamat ársins 2027 — birt 2. júní — hækkaði minna en verðbólga. Á leigumarkaði hægði á verðhækkunum og nýjum samningum fækkaði. Vextir voru hækkaðir um 0,25 prósentur í maí og verðbólga jókst lítillega í júní, umfram spár beggja stóru greiningardeildanna.

Peningastefnunefnd Seðlabankans hækkaði meginvexti um 0,25 prósentur í 7,75% hinn 20. maí, samhljóða, og vísaði til aukinnar verðbólgu og versnandi verðbólguhorfa, m.a. vegna hækkana á olíu- og hrávöruverði (yfirlýsing PSN, 20.05.2026, sótt 15.07.2026). Í Peningamálum 2026/2 (20.05.2026) spáir bankinn 1,6% hagvexti 2026 — minni en í febrúarspá — og að verðbólga fari undir 4% um mitt ár 2027 og nái 2,5%-markmiðinu snemma árs 2028 (spá bankans, ekki mat skýrsluhöfundar). Næsta vaxtaákvörðun er 19. ágúst 2026 (sedlabanki.is, sótt 15.07.2026).

Vísitala neysluverðs í júní var 690,7 stig og hækkaði um 0,94% milli mánaða; ársverðbólga fór úr 5,1% í 5,2% (Hagstofan, 26.06.2026, sótt 15.07.2026). Stærstu framlög til mánaðarhækkunar: flugfargjöld til útlanda +20,1% (áhrif 0,52%), gistiþjónusta +17,5% (0,11%) og reiknuð húsaleiga +0,6% (0,13%).

Verðbólgumælingin í júní fór fram úr spám beggja stóru greiningardeildanna: Landsbankinn spáði óbreyttri 5,1% (11.06.2026) og Íslandsbanki 5,0% (11.06.2026). Fyrir júlí spáir Landsbankinn óbreyttri 5,2% verðbólgu (08.07.2026); Íslandsbanki gerir ráð fyrir um 5% meðalverðbólgu 2026 og að markmið náist ekki innan spátímans (4,3% 2027, 3,8% 2028) — allt merkt sem spár viðkomandi banka. Vaxtahækkunin skilaði sér út í óverðtryggða íbúðalánavexti bankanna, og óverðtryggð lán voru áfram meirihluti nýrra íbúðalána (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026, sótt 15.07.2026).

Íbúðaverð lækkaði milli mánaða í maí — fyrsta lækkun ársins — og velta í júní var um 14% minni en fyrir ári.

Vísitala íbúðaverðs HMS stóð í 113,3 stigum í maí 2026 og lækkaði um 0,4% frá apríl, í fyrsta sinn á árinu (HMS kaupvísitala, maí-færsla útg. 16.06.2026, skrá sótt 15.07.2026; m/m -0,44% og á ári +2,16% reiknað beint úr frumseríunni). Tólf mánaða hækkunin nam 2,2% á sama tíma og verðbólga mældist 5,2% (Hagstofan, VNV júní, útg. 26.06.2026, sótt 15.07.2026) — íbúðaverð hefur því lækkað að raunvirði sjötta mánuðinn í röð, um 2,4% á ársgrundvelli sé leiðrétt með VNV án húsnæðis (Greiningardeild Landsbankans, 18.06.2026, sótt 15.07.2026). Vísitölugildi júnímánaðar birtist ekki fyrr en um 21. júlí og er utan þessarar skýrslu.

Í gagnagrunni verdmat.ai voru 609 metanlegir íbúðakaupsamningar þinglýstir í júní 2026, samanborið við 705 í júní 2025 — samdráttur um 13,6% milli ára og fjórða júní-árið í röð undir 1.000 samningum (verdmat.ai, sales_history m.v. 14.07.2026; sjá nefnaraskilgreiningu í kafla 10):

Miðgildi fermetraverðs í júní var 719,5 þús. kr/m² og hækkaði um 2,5% frá júní í fyrra — vel undir verðbólgu, í samræmi við raunlækkunarmynd HMS. Tölur HMS sýna sömu átt á stærri nefnurum: um 750 íbúðasamningar á landinu öllu í maí, 27% færri en í sama mánuði í fyrra, og uppsafnaður samdráttur fyrstu fimm mánuðina um 15% (HMS/Landsbankinn, 18.06.2026). Á fyrsta ársfjórðungi voru gefnir út 2.443 kaupsamningar samanborið við 2.727 í fyrra, um 10% fækkun (HMS-tölur, umfjöllun Viðskiptablaðsins 03.06.2026). Fyrir júlí liggja aðeins fyrir 277 þinglýstir samningar 1.–15. júlí; sú tala er vanmetin vegna þinglýsingartafar og er ekki árssamanburðarhæf fyrr en eftir á.

Miðgildi fermetraverðs metanlegra samninga síðustu 12 mánuði (júlí 2025–júní 2026), sveitarfélög með 100+ samninga:

Auglýsingatími íbúða hefur lengst verulega. Tæplega fjórðungur allra íbúða á söluskrá í byrjun júní hafði verið til sölu í meira en tólf mánuði, samanborið við um 16% á sama tíma í fyrra, og helmingur óseldra nýrra íbúða hafði verið á sölu í meira en 260 daga samanborið við 183 daga í júní í fyrra (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026, sótt 15.07.2026). Fasteignasalar meta stöðuna áfram sem kaupendamarkað þótt virkni hafi aukist lítillega milli mánaða, og íbúðaverð hefur lækkað um fjögur prósent í hlutfalli við laun síðastliðið ár (sama heimild).

Í umfjöllun Íslandsbanka-greiningar er markaðurinn sagður tvískiptur: „kólnun en ekkert frost“ — sæmilegur gangur í sölu eldri eigna en hálfgert frost í sölu nýbygginga (Bergþóra Baldursdóttir í Viðskiptablaðinu, 03.06.2026, sótt 15.07.2026).

Hlutfall ásetts verðs virkra söluauglýsinga og matsvirðis verdmat.ai-líkansins (iter4, conformal-kvarðað) fyrir 8.786 íbúðir með paraða fasteign og gilt verð, 15. júlí:

Á höfuðborgarsvæðinu liggur ásett verð við matsgildi (miðgildi 0,99) — það rímar við lýsingu HMS á kaupendamarkaði, þar sem lítið sem ekkert yfirverð er lagt á í ásettu verði miðað við matsvirði. Á landsbyggðinni er miðgildið hærra (1,05) og dreifingin talsvert breiðari í báðar áttir, sem endurspeglar meðal annars þynnri markaði og meiri óvissu í verðlagningu. Þetta er lýsing á markaðnum eins og hann birtist í gögnunum; í tölunum felst hvorki verðmat á einstökum eignum né ráðgjöf. Úrtaksfyrirvari: aðeins auglýsingar sem parast við fasteignanúmer og hafa líkansmat teljast með (80% virkra söluauglýsinga), og framboðsfyrirvarinn úr kafla 4 gildir einnig hér.

Vísitala leiguverðs HMS hækkaði um 0,39% í maí og stóð í 129,3 stigum; leiguverð hefur staðið í stað að raunvirði undanfarið ár (HMS leiguvísitala, skrá útg. 15.07.2026, sótt 15.07.2026; HMS mánaðarskýrsla 18.06.2026). Merki eru um minni eftirspurnarþrýsting: færri nýir leigusamningar hafa tekið gildi í hverjum mánuði í ár en í fyrra, þrátt fyrir að almenn skráningarskylda hafi tekið gildi um áramótin, og leigusamningar námsmanna féllu úr gildi í stórum stíl í maí eins og venja er við lok skólaárs (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026).

Í vöktun verdmat.ai var miðgildi ásetts leiguverðs 337 þús. kr á mánuði og 4.118 kr/m² meðal 1.598 virkra leiguauglýsinga 15. júlí (ásett verð auglýsinga, ekki samningsverð — nefnarar ólíkir HMS-leiguvísitölunni sem byggir á þinglýstum samningum). Í VNV-mælingunni hækkaði reiknuð húsaleiga um 0,6% í júní (Hagstofan, 26.06.2026).

Stærsti stakviðburður tímabilsins var birting fasteignamats 2027 hinn 2. júní: heildarmat 17,8 billjónir króna, hækkun um 2,1% milli ára — sem HMS lýsir sem 2,9% raunlækkun miðað við verðbólguforsendur (HMS, 02.06.2026, sótt 15.07.2026). Til samanburðar hækkaði fasteignamat 2026 um 9,2% og matið 2025 um 4,3% (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026).

Mat íbúðarhúsnæðis hækkar um 1,2% milli ára — minnst á höfuðborgarsvæðinu (+1,0%) og mest á Vestfjörðum (+4,6%). Mat atvinnuhúsnæðis hækkar um 4,8% og sumarhúsa um 4,7% (HMS, 02.06.2026). Brunabótamat hækkaði um 7,7% milli ára, 3,3% umfram byggingarvísitölu (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026). HMS bendir á að uppfært fasteignamat geti skapað svigrúm til endurfjármögnunar hjá hluta eigenda (þeirra ábending).

Matið tekur gildi í árslok 2026 og er álagningarstofn fasteignagjalda 2027.

Útlit er fyrir að færri nýjar fullbúnar íbúðir komi inn á markað í ár en bæði 2025 og 2024, og lítils háttar samdráttur mælist í byggingu íbúðarhúsnæðis (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026, sótt 15.07.2026). Hrein ný lántaka byggingaraðila dróst mikið saman í apríl eftir talsverða aukningu á fyrsta ársfjórðungi; gjaldþrotum í byggingarstarfsemi fjölgar og nýskráningum fækkar, þótt breytingarnar séu litlar (sama heimild).

Í skýrslu Reykjavík Economics fyrir Landsbankann („Fasteignamarkaður milli steins og sleggju“, maí 2026, sótt 15.07.2026) er samdráttur á íbúðamarkaði rakinn til strangra og síbreytilegra fjármögnunarkjara. Eldri spá Arion greiningar (nóvember, fyrir tímabil skýrslunnar) gerði ráð fyrir 2.400–3.000 fullbúnum íbúðum 2026; ný greining frá Arion birtist ekki á tímabilinu (gat skráð, sjá kafla 10).

Hlutdeild fyrstu kaupenda hefur verið talsverð síðustu mánuði þrátt fyrir háan fjármögnunarkostnað; rýmkun lánþegaskilyrða og breytingar á reglum um hlutdeildarlán hafa þar áhrif, og fyrstu kaupendur kaupa smærri íbúðir en áður og eru líklegri en aðrir til að kaupa nýjar íbúðir (HMS mánaðarskýrsla, 18.06.2026).

Stuttar umorðanir og hlekkir; ekkert efni endurbirt.

Greiningaraðilar

• Landsbankinn (18.06): „Áfram rólegt á íbúðamarkaði“ — raunverð -2,4% á ári, sex mánaða samfelld raunlækkun; veltusamdráttur.
• Íslandsbanki (03.06, í vb.is): tvískiptur markaður, kólnun en ekkert frost; hálffrost í nýbyggingasölu.
• Reykjavík Economics f. Landsbankann (maí): fjármögnunarkjör kjarnaskýring samdráttar.
• Seðlabankinn (20.05): vaxtahækkun, versnandi verðbólguhorfur, viðbúinn frekara aðhaldi.

Fjölmiðlar (fyrirsagnir tímabilsins) — sjá heimildaskrá neðst: hver liður ber fyrirsögn, miðil, dagsetningu og hlekk út á upphaflegu umfjöllunina.

Metanlegir íbúðasamningar (verdmat.ai): þinglýstar færslur í sales_history með kaupverð > 0, ónothæfur-flagg óvirkt og án suspect-flaggs. Þetta mengi er þrengra en íbúðasamningatalning HMS (t.d. 609 hjá okkur í júní á móti ~1.000+ í heildartalningum), og heildarfjöldi færslna í grunninum (1.175 í júní) inniheldur allar eignategundir. Talningar okkar og HMS ríma því í átt og hlutföllum en ekki 1:1 — það er nefnaramunur, ekki misræmi.

Þinglýsingartöf: samningar berast í kaupskrá með töf; tölur síðustu ~2 vikna eru kerfisbundið vanmetnar. Þess vegna er júlí 1.–15. birt án árssamanburðar.

Ásett/verðmat: aðeins virkar söluauglýsingar með paraða fasteign (fastnum) og líkansmat; hlutfall síað á bilið [0,3; 3,0]. Líkanið er iter4 (conformal-kvarðað, án fasteignamats sem inntaks).

Göt tímabilsins (skráð, ekki fyllt):

1. HMS-vísitala íbúðaverðs fyrir júní birtist 21.07 — næsta skýrsla dekkar hana.
2. Arion greining birti ekkert nýtt um fasteignamarkað á tímabilinu.
3. PX-API Hagstofu svaraði ekki vélrænum fyrirspurnum (WAF); VNV-frumgögn dekkuð með útgáfusíðu.
4. Sölutími úr eigin gögnum ekki birtingarhæfur (upphafsdagsetningar bera seed-dagsetningar vöktunar, ekki auglýsingadagsetningar) — HMS-tölur notaðar.
5. Verðbreytingavöktun of gisin á tímabilinu (145 breytingar, þar af 125 hækkanir sem bera einkenni nýbyggingarverðlista) — ekki birt sem markaðsmerki.

Copyright: fréttaefni er hvergi endurbirt; aðeins fyrirsagnir, dagsetningar, miðlar og hlekkir, með stuttum umorðunum.