Fasteignamarkaðurinn — mánaðarskýrsla

Peningastefnunefnd Seðlabankans hækkaði meginvexti bankans um 0,25 prósentustig 19. ágúst, í 8,00%. Fjórir nefndarmenn studdu ákvörðunina en einn vildi halda vöxtum óbreyttum (yfirlýsing PSN, 19.08.2026, sótt 31.08.2026). Þetta var þriðja vaxtahækkunin í röð (Landsbankinn, 19.08.2026). Í yfirlýsingunni segir að verðbólga hafi verið yfir 5% það sem af er ári, að hún aukist enn frekar á næstu mánuðum samkvæmt nýrri spá bankans en hjaðni tiltölulega hratt þegar kemur fram á næsta ár; aukning mældrar verðbólgu hafi fyrst og fremst litast af hækkun opinberra gjalda og áhrifum stríðsátaka í Mið-Austurlöndum, undirliggjandi verðbólga haldist stöðug og sé tekin að hjaðna á suma mælikvarða í takt við vaxandi slaka í þjóðarbúinu.

Greiningaraðilar lásu mildari tón úr yfirlýsingunni en á fyrri fundum: Landsbankinn nefnir greininguna „Vextir hækkaðir en mildari tónn“ (19.08) og Íslandsbanki les klofning nefndarinnar og mildari framsýna leiðsögn sem merki um að hækkunarferlinu sé að ljúka („Vaxtahækkun með mjúkum tón“, 19.08). Peningamál 2026/3 komu út sama dag. Næsta vaxtaákvörðun er 7. október 2026 (sedlabanki.is, sótt 31.08.2026).

Vísitala neysluverðs í ágúst var 694,6 stig og hækkaði um 0,20% milli mánaða; ársverðbólga fór úr 5,3% í 5,6% (Hagstofan, útg. 27.08.2026, sótt 31.08.2026). Vísitalan án húsnæðis lækkaði um 0,02% milli mánaða. Mælingin var yfir spá Landsbankans (5,5%, Hagsjá 13.08.2026) og bankinn lýsir hækkunum „á breiðum grunni“ í eftirfylgnigreiningu sinni (27.08.2026). Verðtryggingaráhrif: ágúst-vísitalan (694,6) gildir til verðtryggingar í október 2026 (Hagstofan, sama heimild).

Vísitala íbúðaverðs stóð nánast í stað í júlí (+0,1%) og raunlækkun á ársgrundvelli hefur nú staðið í tólf mánuði samfleytt; velta sumarsins stefnir í um fjórðungs samdrátt milli ára.

Vísitala íbúðaverðs HMS stóð í 113,5 stigum í júlí 2026 og hækkaði um 0,09% frá júní (HMS kaupvísitala, júlí-færsla útg. 18.08.2026, skrá sótt 31.08.2026; allar breytingar reiknaðar beint úr frumseríunni). Tólf mánaða hækkunin nam 1,61% á sama tíma og verðbólga mældist 5,3% í júlí — íbúðaverð hefur því lækkað um tæp 3,5% að raunvirði á ársgrundvelli, og HMS bendir á að tólf mánaða rauntakturinn hafi nú mælst neikvæður tólf mánuði í röð og raunvirði íbúðaverðs sé álíka hátt og í nóvember 2023 (HMS mánaðarskýrsla ágúst, sótt 31.08.2026). Landsbankinn tekur í sama streng: árshækkunin hefur ekki mælst lægri í þrjú ár (Hagsjá 21.08.2026). Innan vísitölunnar var þróunin tvískipt eins og í júní, en nú með öfugum formerkjum: höfuðborgarsvæðið hækkaði um 0,6% milli mánaða en landsbyggðin lækkaði um 1,2% (sama frumsería). Vísitölugildi ágústmánaðar birtist um miðjan september og er utan þessarar skýrslu.

Endanleg júlí-tala, eins og lofað var í júlískýrslunni: 642 metanlegir íbúðakaupsamningar voru þinglýstir í júlí 2026 (bráðabirgðatalan 636 í júlískýrslunni hækkaði um 0,9%), samanborið við 904 í júlí 2025 — samdráttur um 29,0% milli ára. Miðgildi fermetraverðs júlísalna var 726,4 þús. kr/m², +0,8% frá júlí í fyrra á nafnvirði.

Í ágúst höfðu 426 metanlegir samningar verið þinglýstir þegar skýrslan var gerð (söluskrá m.v. 28.08.2026), samanborið við 605 í ágúst 2025 — bráðabirgðasamdráttur um 29,6%.

Miðgildi fermetraverðs ágúst-salna sem komnar eru fram er 737,1 þús. kr/m², +6,2% frá ágúst í fyrra á nafnvirði — en sú tala er reiknuð á ófullkomnu bráðabirgðamengi og samsetning þess getur enn breyst; að raunvirði er breytingin +1,0%. Traustari mynd gefur sumarið í heild: á fullþroskuðu mánuðunum júní og júlí saman voru samningarnir 1.251 gegn 1.610 í fyrra (−22,3%), og með ágúst-bráðabirgðatölunni er sumarveltan 1.677 gegn 2.215 (−24,3%). Miðgildi raunfermetraverðs sumarsölanna lækkaði um 2,8% milli ára (733,7 þús. gegn 755,2 þús. kr/m² á föstu verðlagi); á höfuðborgarsvæðinu nam raunlækkunin 3,0% (n=1.224 í ár, 1.660 í fyrra) og á landsbyggðinni 2,7% (n=453 og 555). HMS-tölur sýna sömu átt á sínum nefnurum: þinglýstir kaupsamningar á fyrri helmingi ársins voru tæplega 4.900, um 14% færri en í fyrra og hafa ekki verið færri á fyrri árshelmingi síðan 2014–2015 ef árið 2023 er undanskilið (HMS mánaðarskýrsla ágúst); Landsbankinn telur um 900 undirritaða kaupsamninga í júlí, −14% milli ára (Hagsjá 21.08 — undirritaðir samningar eru annar flötur en þinglýstir).

Miðgildi fermetraverðs metanlegra samninga síðustu 12 mánuði (september 2025–ágúst 2026), sveitarfélög með 100+ samninga:

Samkvæmt mánaðarskýrslu HMS fyrir ágúst hefur meðalsölutími íbúða lengst mest í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins; hann hefur að jafnaði mælst lengstur í Garðabæ (um 137 dagar) og næstlengstur í Hafnarfirði (um 103 dagar), og meðalsölutími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur verið meira en tvöfalt lengri en annarra íbúða það sem af er ári — um 183 dagar gegn 76 (HMS mánaðarskýrsla ágúst, sótt 31.08.2026). Sama heimild mælir að hlutfall íbúða sem seljast yfir auglýstu söluverði á höfuðborgarsvæðinu hafi farið undir 10% (þriggja mánaða meðaltal) í júní í fyrsta sinn frá byrjun árs 2020 — til samanburðar var hlutfallið yfir 60% á fyrri hluta árs 2022 og rúm 20% um mitt ár 2024.

Í vöktun verdmat.ai voru 12.962 virkar söluauglýsingar íbúðarhúsnæðis 31. ágúst; þar af báru 9.281 pöruð fastanúmer og auglýsingarnar dreifast á 6.707 aðgreind heimilisföng (talin á húss-stigi: götuheiti + húsnúmer + sveitarfélag).

Húss-stigs-talan (6.707) er á sömu stærðargráðu og framboðstala HMS (rúmlega 6.400 íbúðir til sölu í byrjun júlí, HMS mánaðarskýrsla júlí). Nýskráningartaktur söluauglýsinga var stöðugur í sumar: 250–320 nýjar auglýsingar á viku í júlí og ágúst.

Sölutímamæling úr eigin gögnum: meðal 379 íbúða sem seldust í ágúst og höfðu verið auglýstar frá upphafi samfelldrar vöktunar (20. apríl) var miðgildi auglýsingatíma 31 dagur (fjórðungamörk 14–52); endanleg júlí-tala á sama fleti er 23 dagar (n=529). Tvöfaldur fyrirvari fylgir: einingaflöturinn vanmetur auglýsingatíma um ~3,3 daga að meðaltali (endurbirtingar rjúfa samfellu; fyrirvarinn úr júlískýrslunni stendur óleystur) og vöktunarglugginn lengist enn mánuð frá mánuði, svo lengri sölutímar VERÐA smám saman mælanlegir — hluti lengingar milli mánaða er gluggavöxtur, ekki markaðsbreyting. Hlutfall seldra innan 30 daga frá auglýsingu bendir þó í sömu átt: 65% í júní, 63% í júlí, 50% í ágúst (n=139/529/379; sami gluggafyrirvari). Sjá kafla 14, niðurstöðu 4.

Fráhvarfs- og endurskráningartölur mánaðarins eru áfram EKKI birtingarhæfar sem markaðstölur: staðfest fráhvörf í ágúst (9.729) eru enn lituð af uppsafnaðri hreinsun lífsferilsvélarinnar og endurskráningateljari vöktunarinnar er óáreiðanlegur (óbreytt staða frá júlí).

Hlutfall ásetts verðs og matsvirðis fyrir virkar verðlagðar söluauglýsingar íbúða með paraða fasteign og birtingarhæft mat (efstu tvö gæðaþrep), 31. ágúst:

Innbyrðis mynstur — sem líkansskiptin trufla ekki — er hið sama og í júlí: á höfuðborgarsvæðinu liggur ásett verð nálægt mati en á landsbyggðinni biðja seljendur meira umfram mat og dreifingin er mun breiðari upp á við. Ný sundurliðun eftir tegund sýnir að bilið vex með sérbýlisstiginu: miðgildi er 1,03 fyrir íbúðir í fjölbýli (n=7.003), 1,05 fyrir rað- og parhús (n=828) og 1,09 fyrir einbýli (n=1.074). Talan „markaðurinn biður X% umfram mat okkar“ er vísbending um framvindu — hún er EKKI inntak í verðmatið sjálft.

Pöruð sölumæling: meðal 330 íbúða sem seldust í ágúst og báru ásett verð í vöktuninni var miðgildi hlutfalls þinglýsts kaupverðs og síðasta ásetts verðs 0,968 — selt rétt undir ásettu verði, eins og í júlí (0,971 á nákvæmlega sömu skilgreiningu, n=437; júlískýrslan birti 0,974 á lítillega rýmri pörunarskilgreiningu). Hlutfall síað á [0,5;2,0]. Þetta rímar við mælingu HMS um að fáar íbúðir seljist nú yfir ásettu verði. Í tölunum felst hvorki verðmat á einstökum eignum né ráðgjöf.

Vísitala leiguverðs HMS hækkaði um 0,46% í júlí og stóð í 130,4 stigum, +4,7% á tólf mánuðum (HMS leiguvísitala, skrá útg. 26.08.2026, sótt 31.08.2026) — HMS bendir á að vísitalan á höfuðborgarsvæðinu standi í stað að raunvirði. Nýskráðum leigusamningum fjölgaði milli mánaða vegna árstíðarsveiflu í kringum skólaárið: óhagnaðardrifin leigufélög (m.a. námsmannaíbúðir) stóðu að baki um 31% nýrra samninga í júlí, samanborið við tæp 13% í júní (HMS mánaðarskýrsla ágúst).

Í vöktun verdmat.ai voru 2.615 verðlagðar virkar leiguauglýsingar íbúðarhúsnæðis 31. ágúst; miðgildi skráðrar ásettrar leigu var 330 þús. kr á mánuði (fjórðungamörk 280–385 þús.) og 4.167 kr/m². Á höfuðborgarsvæðinu var miðgildið 340 þús. kr og 4.325 kr/m² (n=1.822), á landsbyggðinni 270 þús. kr og 3.326 kr/m² (n=266); 527 auglýsingar eru án fastanúmerapörunar og standa utan svæðaskiptingarinnar. Flatarfyrirvari: leigutalningin er nú á samræmda auglýsingafletinum (sama lag og söluframboðið) og er ekki samanburðarhæf við júlí-töluna (1.264), sem var talin á öðrum fleti; serían er fest á þennan flöt héðan í frá. Athyglisverðasta leigumæling sumarsins er stöðugleikinn: á föstu stærðarbandi (40–120 m²) á höfuðborgarsvæðinu var miðgildi skráðrar leigu á fermetra 4.361 kr í júní, 4.389 kr í júlí og 4.380 kr í ágúst (n=668/321/381) — skráð leiga stóð í stað í sumar á sama tíma og söluverð lækkaði að raunvirði (sjá kafla 14, niðurstöðu 2).

Leigumat verdmat.ai — fyrsta skýrslan með leigulíkanið í notkun. Leigulíkan verdmat.ai (útgáfa 12. ágúst, á endurbættu tegundaflokkuninni) metur skráð samningsverð — það verð sem skráðir leigusamningar bera — ekki „markaðsleigu“; munurinn skiptir máli því skráðir samningar innihalda m.a. leigu undir markaðskjörum. Líkanið ber mat fyrir 158.314 eignir; 17.634 eignir til viðbótar (11%) fá EKKI birt leigumat þar sem gagnastuðningur undir matinu telst ónógur — það er hönnunarregla, ekki galli.

Ávöxtunarviðmið af pari leigumats og söluverðmats (metin árleiga sem hlutfall af metnu söluverði, eignir 80–160 m² með fullan gagnastuðning, n=71.644): fjórðungamörk 4,5% og 5,7%, miðgildi 5,1%; á höfuðborgarsvæðinu er miðgildið 5,0% (n=55.956) og á landsbyggðinni 5,6% (n=15.688).

Engin ný útgáfa var á tímabilinu; fasteignamat 2027 (birt 2. júní, +2,1% milli ára) stendur óbreytt og tekur gildi í árslok 2026 sem álagningarstofn fasteignagjalda 2027. Ítarleg umfjöllun er í kafla 7 í júnískýrslunni.

Nýbyggingar þyngjast áfram á framboðshliðinni: samkvæmt HMS voru meira en helmingur allra íbúða til sölu í byrjun júlí nýjar íbúðir, og meðalsölutími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu er meira en tvöfalt lengri en annarra (183 dagar gegn 76, HMS mánaðarskýrsla ágúst). HMS mælir jafnframt að vísitala byggingarkostnaðar haldi áfram að lækka að raunvirði. Heiðarleikabókun um eigin gögn: hlutur nýbygginga í þinglýstum sölum er ekki mælanlegur úr gögnum okkar að svo stöddu — byggingarár nýrra íbúða er iðulega óskráð í fasteignaskrá þegar salan er þinglýst og nýbyggingarmerking skrárinnar er of gisin; mælingin er bókuð sem gat, ekki fyllt með ágiskun (sjá kafla 14, niðurstöðu 6).

Stuttar umorðanir og hlekkir; ekkert efni endurbirt.

• Seðlabankinn (19.08): vextir hækkaðir í 8,00% (4 atkvæði gegn 1); verðbólga aukist enn á næstu mánuðum en hjaðni tiltölulega hratt á næsta ári; undirliggjandi verðbólga tekin að hjaðna á suma mælikvarða. Peningamál 2026/3 út sama dag.
• Landsbankinn (13.08): spáði 5,5% verðbólgu í ágúst; (19.08): „Vextir hækkaðir en mildari tónn“; (21.08): íbúðaverð stendur nánast í stað — árshækkun 1,6% sú minnsta í þrjú ár, raunverð −3% milli ára, um 900 undirritaðir kaupsamningar í júlí (−14% milli ára); (27.08): verðbólga eykst í 5,6%, hækkanir á breiðum grunni.
• Íslandsbanki (12.08): spáði 0,25 pp vaxtahækkun; (19.08): „Vaxtahækkun með mjúkum tón“ — klofningur nefndarinnar og mildari framsýn leiðsögn merki um að hækkunarferlinu sé að ljúka.
• HMS (mánaðarskýrsla ágúst, útg. 21.08): kaupsamningar á fyrri árshelmingi −14% milli ára; sölutími lengist mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins; undir 10% íbúða seljast yfir ásettu verði á höfuðborgarsvæðinu; raunvirði íbúðaverðs álíka hátt og í nóvember 2023.

Fjölmiðlar (fyrirsagnir tímabilsins) — sjá heimildaskrá neðst: hver liður ber fyrirsögn, miðil, dagsetningu og hlekk út á upphaflegu umfjöllunina.

Metanlegir íbúðasamningar (verdmat.ai): þinglýstar færslur í söluskrá með kaupverð > 0, gilt flatarmál, ónothæfur-flagg óvirkt og án suspect-flaggs — óbreytt skilgreining frá fyrri skýrslum, þrengri en íbúðasamningatalning HMS. Söluskráin vex einnig aftur í tímann: HMS bætir við færslum eftir á og eldri mánaðartölur hliðrast lítillega milli skýrslna (t.d. júlí 2025: 902 í júlískýrslu, 904 nú). Allar tölur eru m.v. stöðu skrárinnar 31.08.2026.

Þrjár aðferðabreytingar urðu milli júlí- og ágústskýrslu sem breyta samanburði — þær eru sagðar hér berum orðum og hver þeirra er merkt í kaflanum sem hún snertir:

1. Verðmatslíkanið var endurþjálfað og sett í notkun 6. ágúst með endurbættri tegundaflokkun (fyrirvarinn „tegundaflokkun endurbætt“ úr júlískýrslunni er nú orðinn að veruleika): heil hús sem fasteignaskráin merkir „íbúð á hæð“ flokkast nú sem sérbýli og íbúðaflokkarnir tveir („íbúð“ og „íbúð á hæð“) — sem júlískýrslan sýndi að báru nánast sama verð — hafa runnið saman í einn. Um 58.500 eignir færðust í réttari flokk. Óvissubil matsins voru jafnframt endurkvörðuð og breikkuðu (miðgildisbreikkun ×1,13) og verðmöt færðust almennt 2–5% niður. Áhrif á samanburð: kafli 5 (ásett/mat hækkar vélrænt), kafli 11 (flokkarnir), kafli 12 (allar gæðatölur). Skiptin eru dagsett á aðferðasíðu verdmat.ai.
2. Auglýsingar án uppgefins verðs urðu sýnilegar í vöktuninni 18. ágúst. Framboðstölur júní- og júlískýrslna voru án þeirra; í dag eru 223 slíkar í virku framboði (1,7% þess). Sjá kafla 13.
3. Skráningargat í byggingarári var lagað 24. ágúst: 2.290 eignir þar sem óskráð byggingarár (skráð sem 0) útilokaði samanburðareignir fengu samanburðarmengi, og 2.202 þeirra færðust í efstu tvö gæðaþrep birtingar. Gæðaþrepadreifing verðmata breyttist án þess að markaðurinn breyttist. Sjá kafla 12.

Þinglýsingartöf: skýrslan er gerð 31.08 og ágúst-veltutalan er bráðabirgðatala með mældu bili (dagsþekja 1.–28.: 83–100% endanlegrar tölu, miðgildi 92%, mælt á 18 fullþroskuðum mánuðum) — sjá kafla 3. Töfin sjálf (dagar frá kaupsamningi til þinglýsingar) er mæld í kafla 14, niðurstöðu 5.

Raunvirði: raunverð er fast verðlag vísitölu til verðtryggingar fyrir september 2026 (693,2 stig = verðlag júlí 2026) — sama verðlagsanker og í júlískýrslunni, svo raunvirðistölur skýrslnanna tveggja eru beint samanburðarhæfar. Ágúst-vísitalan (694,6) tekur við í næstu endurankeringu.

Framboðsflöturinn: þrjár talningar á sama fyrirbæri — virkar auglýsingafærslur (12.962), pöruð fastanúmer (9.281), aðgreind heimilisföng á húss-stigi (6.707). Serían er í mótun: pörunarvélin batnaði á tímabilinu (1.140 virkra auglýsinga paraðar eftir 05.08) og teljarabreyting er ekki framboðshreyfing. Staðfesting fráhvarfs tekur ~2 vikur og talningin er því væg ofmæling að eðlisfari. Ágúst-tölurnar eru grunnlína; samanburður við júlí er ekki birtur sem markaðshreyfing.

Textagreining auglýsinga: vélræn greining auglýsingatexta lá niðri 19.–24. ágúst (6 nætur) og keyrir síðan á föstum dagskammti með nýjustu auglýsingar í forgangi. Þekjan er 43% af virkum söluauglýsingum með texta (5.570 af 12.957) og hallar á eldri auglýsingar (ágúst-skráðar 64%, júlí 72%, eldri 29%). Orðatíðnimælingar tímabilsins bera þennan fyrirvara og eru ekki birtar sem markaðsmerki í þessari skýrslu.

Verðbreytingavöktun: áfram of gisin til birtingar sem markaðsmerki — 121 verðbreyting mældist í ágúst (17 lækkanir / 104 hækkanir, miðgildi lækkunar −2,7%); hækkanirnar bera áfram einkenni nýbyggingarverðlista.

Göt tímabilsins (skráð, ekki fyllt):

1. HMS-vísitala íbúðaverðs fyrir ágúst birtist um miðjan september — næsta skýrsla dekkar hana.
2. Ágúst-veltutalan er bráðabirgðatala með stærra bili en áður (skýrsludagur á mánaðarlokum); endanleg tala í september.
3. Peningamál 2026/3 í heild (PDF) náðist ekki vélrænt; fréttatilkynning og yfirlýsing PSN eru í heimildasafni.
4. Engin íbúðamarkaðsgreining frá Arion greiningu fannst á tímabilinu.
5. Hlutur nýbygginga í sölum ómælanlegur úr eigin gögnum (byggingarárs-skráningargat nýbygginga; kafli 8).

Copyright: fréttaefni er hvergi endurbirt; aðeins fyrirsagnir, dagsetningar, miðlar og hlekkir, með stuttum umorðunum.

Bein mæling — seldar eignir 85–115 m². „Verð á 100 m²“ = miðgildi fermetraverðs hólfs × 100. Gluggar: síðustu 12 mánuðir (sept 2025–ágú 2026), fyrri 12 (sept 2024–ágú 2025). Hólf með færri en 30 sölur fá stöðumerki (—):

Meginmyndin frá júlí stendur, nú á hreinni flokkun: 100 fermetra einbýli er varla til í veltu höfuðborgarsvæðisins (14 sölur á tólf mánuðum; miðgildisstærð seldra einbýla þar er 208 m²), og raunvirðissamanburður gluggana tveggja sýnir kólnunina — verð á 100 m² fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæði lækkaði um 2,0% að raunvirði milli 12 mánaða glugga (79,5 → 77,9 M kr). Undantekningin er fjölbýli á landsbyggðinni, sem hækkaði lítillega að raunvirði (+0,5%, 57,9 → 58,2 M kr).

Stuðningsmat — aðhvarf yfir allt stærðarbilið (ln(verð) = a + b·ln(flatarmál/100), sölur 30–400 m² síðustu 12 mánuði, metið í 100 m²):

Túlkunarfyrirvari fylgir matinu: fyrir rað-/parhús og einbýli á höfuðborgarsvæðinu er 100 m²-gildið framreikningur út fyrir dæmigert stærðarbil sölanna og ber að lesa sem líkansmat, ekki markaðsverð. Röðunin er sú sama og í júlí og hún þéttist með hreinni flokkun: á höfuðborgarsvæðinu kostar 100 m² eining svipað (76–79 M kr) óháð tegund — verðmunur tegunda liggur í stærðinni sem raunverulega er seld — en á landsbyggðinni raðast tegundir skýrt (fjölbýli 51 > rað-par 54 > einbýli 40 M kr; athugið að rað-par mælist þar nú ofar fjölbýli) og einbýlið sker sig úr á mun lægra stigi.

Mánaðarröðin. Fjölbýlisflokkurinn ber 95–189 sölur á mánuð í 85–115 m² bandinu á landinu öllu og er birtingarhæfur sem mánaðarröð; verð á 100 m² hefur haldist á bilinu 71–75 M kr frá september og stóð í 74,9 M kr í ágúst (n=95, bráðabirgðamengi). Rað-par og einbýli ná ekki 10 sölum á mánuð í bandinu og fá stöðumerki.

Skilgreiningar og fyrirvarar kaflans: Sölugögn: þinglýstir metanlegir samningar (kafli 10). Tegund: lifandi framleiðsluflokkun verdmat.ai eftir endurbótina 6. ágúst; kjallara- og risíbúðir standa utan flokkanna þriggja. Raunvirði: fast verðlag júlí 2026 (kafli 10). Svæði: höfuðborgarsvæði = Reykjavík + nágrannasveitarfélög; landsbyggð = önnur sveitarfélög. Birtingarregla: hólf undir n=30 (mánaðarröð: n=10) fá stöðumerki. Öll gildi eru miðgildi eða aðhvarfsmat eins og merkt er; engin tala kaflans er verðmat á einstakri eign.

Stærsti viðburður tímabilsins — og aðalsaga þessarar skýrslu á kerfishliðinni — er endurþjálfun verðmatslíkansins, sem sett var í notkun 6. ágúst. Endurþjálfunin fól þrennt í sér sem eina heild: endurbætta tegundaflokkun (regla um raunverulega notkun eigna: 62.126 sölur af 146.841 í þjálfunargrunninum, 42,3%, fengu réttari flokk — þar af 18.552 heil hús sem skráin merkti „íbúð á hæð“ og flokkast nú sem sérbýli), nýja kvörðun óvissubila eftir hólfum, og endurkvörðunarlag á framreiðslunni. Mælt á frosnu samanburðarmengi (sömu 847+339 sölur undir báðum kerfum) við skiptin:

Fyrir notendur birtust skiptin þannig að verðmöt færðust almennt 2–5% niður (mest á dýrari eignum og sérbýli) og óvissubil breikkuðu þar sem óvissan er raunverulega mest (miðgildisbreikkun ×1,13; bilbreidd fór úr 19,2% í 22,6% af mati á miðgildi). Punktmatið ber nú mælt +2,5% heildarvanmat á samanburðarglugganum — meðvitað verð fyrir réttari tegundaflokkun; fyrra kerfið bar −3,4% ofmat á sama hólfi. Skiptin eru dagsett á aðferðasíðu verdmat.ai og talan fær engan eftirá-stuðul.

Lifandi vikuleg gæðavakt (samanburður birtra mata við þinglýst kaupverð eftir á; nýjasta keyrsla 31.08.2026):

Miðgildisfrávik á ferska jaðrinum er 6,2% — var 10,3% undir fyrra kerfi í júlískýrslunni — og 80%-bils þekjan þar (76,9%) er innan væntanlegs sveifluramma en vöktuð vikulega. Meðaltalsfrávik ferska jaðarsins er −6,2% (möt að meðaltali yfir nýjustu söluverðum þótt miðgildið sitji rétt): fáar stórar yfirskotssölur draga meðaltalið og línan er á sérstakri vakt — kólni markaðurinn inn í matslínuna er það einmitt myndin sem sú tala sýnir fyrst. Veikir blettir sem merktir voru við skiptin eru vaktaðir sem sér-línur og hafa þróast svona á fyrstu fjórum vikunum: heil hús skráð sem „íbúð á hæð“ í miðborgarkjarnanum 78,1% bilþekja (n=32, var 59,1 við skiptin), einbýli í miðborgarkjarnanum 89,5% (n=19, var 64,7), ódýrasti verðflokkurinn (<40 M kr) áfram veikastur með 67,2% (n=58).

Gæðaþrepadreifing birtinga breyttist á tímabilinu af aðferðaástæðu (kafli 10, breyting 3): lagfæring á lestri óskráðs byggingarárs 24. ágúst opnaði samanburðarmengi fyrir 2.290 eignir sem áður stóðu utan þess; þar af færðust 2.202 í efstu tvö gæðaþrep. Fyrir/eftir á snerta menginu: efsta þrep 0 → 378 eignir, annað þrep 0 → 1.824, þriðja 394 → 17, fjórða 1.877 → 58 (heimild: innri úttekt lagfæringarinnar, 24.08.2026). Í heild bera nú 155.587 eignir af 167.503 (92,9%) birtingarhæft mat á efstu tveimur þrepum. Þetta er kerfisbati — kerfið sér 2.202 eignir betur — ekki markaðsbreyting.

Nýr kafli. Hluti söluauglýsinga ber ekkert ásett verð heldur „verð samkvæmt beiðni“ eða „tilboð óskast“. Þessar auglýsingar voru ósýnilegar í vöktun verdmat.ai fram til 18. ágúst — framboðstölur júní- og júlískýrslna voru án þeirra (kafli 10, breyting 2).

Staðan 31. ágúst: 223 af 12.962 virkum söluauglýsingum íbúðarhúsnæðis (1,7%) eru án uppgefins verðs. Hlutfallið er þrefalt hærra á landsbyggðinni (127 af 3.585, 3,5%) en á höfuðborgarsvæðinu (93 af 8.555, 1,1%). Eftir tegund sker einbýlið sig úr: 86 af 1.373 einbýlisauglýsingum (6,3%) eru án verðs, gegn 0,9% íbúða í fjölbýli (78 af 8.806) og 1,2% rað-/parhúsa (15 af 1.205). Eignirnar eru jafnframt stærri og eldri en verðlagðar auglýsingar: miðgildisstærð 183 m² gegn 105 m² og miðgildisbyggingarár 1970 gegn 2008. Myndin er skýr: verðlausa auglýsingin er einkenni stórra, eldri sérbýliseigna — og atvinnuhúsnæðis, sem stendur utan íbúðatalna þessa kafla en ber langhæsta hlutfallið í vöktuninni í heild.

Aðferðasamhengið sagt berum orðum: heildarsneiðin sem opnaðist 18. ágúst taldi um 1.850 lifandi söluauglýsingar án verðs hjá auglýsingaveitunni, en um þrír fjórðu hennar er atvinnuhúsnæði og jarðir; íbúðahlutinn í virku framboði í dag er 223 auglýsingar. Viðbótin við framboðstölur íbúða er því lítil (+1,7%) og breytir ekki heildarmyndinni í kafla 4 — en án hennar væri einbýlis- og stóreignaframboð vantalið um rúm 6%. Afturvirkur endurreikningur framboðstalna júní og júlí með verðlausum auglýsingum reyndist ekki áreiðanlega framkvæmanlegur (lífsferilsgögnin styðja ekki trausta endurgerð eldri stöðudaga) og er bókaður sem gat frekar en giskaður.

Nýr fastakafli: opin leit að mynstrum sem mánaðartölurnar segja ekki sjálfkrafa. Hver niðurstaða ber sönnunarstig sem er hluti af aðferðinni: STAÐFEST (lifir endurmælingu á öðru tímabili eða óháðum ási og ber nægjanlegt n), VÍSBENDING (mælt en þunnt — sett fram sem spurning, ekki fullyrðing) eða EKKI MÆLANLEGT (áhugavert en gögnin bera það ekki). Niðurstöðum er raðað eftir sönnunarstigi; hvað var athugað og ekki birt er bókað í aðferðargögnum skýrslunnar.

1. STAÐFEST — Veltusamdráttur sumarsins er um fimmtungur til fjórðungur. Fullþroskuðu mánuðirnir júní+júlí: 1.251 metanlegir samningar gegn 1.610 í fyrra (−22,3%); með ágúst-bráðabirgðatölunni −24,3% (1.677/2.215). Mótmæling: samdrátturinn sést óháð á nefnurum HMS (fyrri árshelmingur −14%; júlí −13% á þeirra fleti) — hann er ekki talningaráhrif.
2. STAÐFEST — Skráð leiga stóð í stað í sumar á meðan söluverð lækkaði að raunvirði. Á föstu stærðarbandi (40–120 m², höfuðborgarsvæði) var miðgildi skráðrar leigu 4.361 / 4.389 / 4.380 kr/m² í júní/júlí/ágúst (n=668/321/381) — flöt lína. Söluverð á föstu verðlagi lækkaði á sama tíma (kafli 3) og raunvirði HMS-leiguvísitölunnar stendur í stað. Mótmæling: án fasta bandsins sýnist skráð leiga á fermetra hækka um 5% milli júní og ágúst — sú hreyfing reyndist samsetningaráhrif (minni eignir í ágúst) og hvarf þegar bandið var fest; það er einmitt prófið sem flatneskjan lifði.
3. STAÐFEST — Raunlækkun íbúðaverðs er orðin árslöng og sést á öllum flötum. HMS: tólf mánaða rauntaktur neikvæður tólf mánuði í röð, raunvirði á pari við nóvember 2023. Eigin gögn, óháður flötur: miðgildi raunfermetraverðs sumarsölanna −2,8% milli ára (kafli 3) og verð á 100 m² fjölbýlisíbúð −2,0% að raunvirði milli 12 mánaða glugga (kafli 11). Mótmæling: hreyfingin sést í báðum óháðu mælikerfunum (vísitala HMS á pöruðum endursölum; okkar hráu miðgildi) — hún er ekki aðferðarafurð annars þeirra.
4. VÍSBENDING — Sölutíminn er að lengjast. Miðgildi auglýsingatíma seldra íbúða fór úr 23 dögum (júlí, n=529) í 31 dag (ágúst, n=379) og hlutfall seldra innan 30 daga úr 63% í 50%. Fyrirvarinn sem heldur þessu á vísbendingarstigi: vöktunarglugginn (frá 20. apríl) lengist enn og gerir langa sölutíma mælanlegri í hverjum mánuði — hluti lengingar er gluggavöxtur. Óháður utanaðkomandi ás bendir þó í sömu átt (HMS: sölutími lengist, undir 10% selst yfir ásettu). Dómur bíður 2–3 mánaða í viðbót af glugga.
5. VÍSBENDING — Þinglýsingartöfin sjálf er ívið styttri en fyrir ári. Miðgildistöf frá kaupsamningi til þinglýsingar var 5 dagar í júlí 2026 gegn 6 dögum í júlí 2025, og hlutfall þinglýsinga innan 14 daga af þeim sem lenda innan 28 (glugga-þolinn mælir) var 94,9% — hæsta gildi tímabilsins frá 2025 (júlí í fyrra: 92,3%). Munurinn er lítill og sumarmynstur skýrir mest; þetta er kerfisvísir (afgreiðsluhraði), ekki markaðsvísir, og er birtur til að lesendur sjái að bráðabirgðatölur okkar þroskast heldur hraðar en áður.
6. EKKI MÆLANLEGT — Hlutur nýbygginga í sölum. Mælingin væri kjarnavísir (HMS: meira en helmingur framboðs eru nýjar íbúðir) en byggingarár nýrra íbúða er iðulega óskráð við þinglýsingu og nýbyggingarmerking skrárinnar of gisin; mælt hlutfall (~0%) er skráningarafurð, ekki veruleiki. Bókað sem gat þar til skráningarlindin batnar.

Athugað og ekki birt (bókað með ástæðu í aðferðargögnum): verðflokkadreifing salna (engin marktæk hreyfing), verðhreyfingar einstakra matssvæða (undir birtingarmörkum), orðatíðni í auglýsingatextum (þekjufyrirvari kafla 10), þróun ásett/mat-bilsins frá júlí (aðferðabreyting líkansins yfirgnæfir markaðsmerkið).